来源 | 武汉市高级人民法院，法律基础
二手房交易涉及的金额不菲，是每个家庭的大事。 房屋交易过程中的风险自然需要高度重视。 我们会根据审判实践中遇到的案件类型，为您提供一些风险防范参考。
一、关于房屋买卖协议的标的
（一）审查产权登记人情况。 如果房子是夫妻共同财产，但只登记一个人的名字，建议对方出具同意过户证明或出具代理手续； 可能导致无法依法转让建筑物的所有权。
（2）审核买家个人信用信息。 信用好坏关系到能否足额按款支付尾款，关系到房产能否顺利过户。
(3)注意卖家是否为未成年人。 如果房屋以未成年人名义过户，应注意核对卖方身份。 通常需要有监护人在场，并到公证处办理监护公证。
二、关于房子的基本情况
（一）关于房屋抵押情况。 应注意核实不动产产权登记簿是否为原件，其中产权人和转让人的身份证是否一致，是否有抵押登记。 市场上的大部分二手房都是抵押的。 作为购房者，有必要区分房屋抵押和其他抵押登记。 如果涉及其他抵押登记，卖方可能存在外债，转让房屋容易被司法查封。 尤其是房子的多重抵押，稍有不慎就有可能“钱房两空”。
（二）关于实际居住情况。 订房时，应实地看房，看房子是否供购房者居住个人出售二手设备合同，防止转让他人的房屋。 如果房屋处于出租状态，应要求查看租赁协议，转租给他人。 如果您转租，则需要阅读租赁协议。 到物管、供暖等部门询问是否有欠费。 如需进一步审查，可要求购房人配合派出所房管部门和户籍部门查询房屋情况和户籍情况。
（三）关于房屋和耕地的性质。 订房时要注意审查房子的农田性质，尤其是一些已经转为房屋的农田是划拨地。 此类房屋的流转，通常需要依法办理机关审批手续，并缴纳农地流转费。 商业用地和住宅用地在用途、税费等方面也有较大区别，买房时一定要注意这一点。
（四）居留权准备。 居住权是我国民法典规定的一种新型用益物权。 居住权人按照约定或者遗赠办理登记后，有权占用、使用他人的住宅，满足其稳定居住和生活的需要。 为房屋规划居住权的，必须保障权利人的权益，限制房屋的自由处置。 购房者在签订房屋买卖协议时，应注意核对房屋是否具有居住权，并在协议中予以约定，以免出现难以正常居住和使用的情况。
（五）关于“一房两卖”情况。 买受人签订买卖协议后，如买受人未代为办理过户手续，不动产登记簿通常仍由出卖人持有。 如果卖家将房子转让给他人，就会造成“一房两卖”的情况。 买方应履行审查义务，双方应在协议中明确规定严禁“一房两卖”，并应为此行为加重违约责任。 买方可要求卖方将房产登记簿保存在中介公司个人出售二手设备合同，代卖方办理过户手续时从中介公司取走，避免卖方“一房一户”。尽可能做到“二次销售”。
3.关于售价及付款方式
(1)关于售价。 房屋买卖协议应当明确房屋的价格、货币种类和单位，并约定房屋的附属物或增建物是否计入尾款总额。 如涉及地下室、车库或车位，应明确相应的面积、位置和价格，避免因协议不明确引起纠纷。
（二）关于缴费期限。 房屋买卖协议应当约定付款期限，分期付款的，应当注明与单笔付款对应的付款时间和付款方式。 如涉及按揭还款，应明确建行贷款期限。 因买受人诱使不能申请抵押的，应当在协议中约定相应的违约责任。
（三）关于税收的征收。 买卖双方应当按照法律规定或者双方的约定履行纳税义务。 签订房屋买卖协议时，应事先明确双方应承担的税费，并按约定履行，避免由此产生的纠纷和毁约风险。 千万注意不要签署与实际价格不同的房屋买卖协议，以减轻税负。 这种做法违反了有关税收的法律法规。 情节严重的，可能涉嫌犯罪。
4.关于交房
（一）关于房屋收回期限。 交房期限与双方利益密切相关，有关交房期限的约定应严谨、规范、具体、明确。 出卖人未在约定期限内交付房屋的，构成按约交付，应当按照约定承担违约责任。 接管期限不明确，不能通过协议其他规定和交易惯例确定的，将因出卖人拒绝履行或不能履行而侵犯买受人的期限利益。
（二）关于交接时间。 由于房产过户采取公开、公信的原则，如果不办理产权过户登记，房屋所有权不予转移。 办理过户手续的时间应当在房屋买卖协议中明确规定。
（三）其他有关送货上门的问题。 一是设施设备盘点。 签订协议时，应明确设备设施的品牌、质量及正常使用情况。 房屋交付时，应按约定进行清点验收。 二是水、电、气、天然气的清查调拨。 交房时，应到自来水公司、电力公司、燃气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，询问是否有欠款。 如有欠款，买方有权要求卖方支付费用。 三是有线电视、数字电视、电话、宽带的转移。 四是还清物业管理服务费、公修基金、取暖费。 要办理物业管理和公修资金的更名和交接手续，注意询问是否有收回物业管理费。 五是清点房屋钥匙，包括卧室钥匙、单元门钥匙、信箱钥匙等。六是对质量问题进行详细排查，并签署《房屋交接书》。 买家应先对房屋墙壁进行初步检查，墙壁是否有裂纹、水痕，木门材质或整体是否变形，功能是否正常。 如发现个别方面不符合约定，应在房屋交接函中注明问题。
五、购买“学区房”相关问题
（一）关于录取资格。 注意“学区房”与入学资格的区别。 购房者应提前向教育部门和中学查询有关新入学政策的使用情况和住房情况。 如果学区对学籍使用有限制，建议在房屋买卖协议中明确规定入学指标的使用，并约定违约责任。 因卖方的利诱导致买方购买“学区房”的协议目的无法实现的，买方有权要求解除协议并赔偿损失。
（二）关于户口迁移。 户籍迁移问题属于公安机关户籍管理权限范围，不同地区存在一定差异。 建议买家向房屋所在大队咨询涉案房屋新的结算政策，不要凭卖家或中介机构的保证盲目下单。 订购“学区房”后，若卖家户口长期不迁，可凭相关证件向大队咨询户口迁移事宜。 签订协议时，应明确约定户口过户日期，逾期应承担违约责任，督促卖方履行协议义务，办理户口过户手续尽快地。
六、关于中介机构的选择
在房屋买卖中，房产中介作为中介服务商，可以填补普通购房者缺乏购房专业知识、信息不对称等弱点。
中介机构五花八门，该如何选择中介机构呢？
一是看资质。 房地产经纪机构及其分支机构应当在营业场所显着位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明和收费标准。
二是看尺度。 一般情况下，具有一定规模的中介公司服务能力较高，一旦发生违约，赔偿损失的能力也较强。
三是看通知和承诺。 中介机构有一定的调查和告知房屋状况和交易风险的义务。 例如，中介公司不调查房屋的产权和抵押情况，只是回避房屋可能出现的问题，不告知交易中可能存在的风险。 应谨慎选择。
四是看人员专业度和服务细节。 了解中介人员的工作时间，是否了解周边社区，是否精通估税。 其实，购房者也应该提前了解自己的购房资质、买卖房屋的市场行情、同类房屋的历史成交价等相关信息，不要过度依赖房产中介来节省时间和费用。麻烦。
