中国人要过节，买房过节。 很多人会在节前选好心仪的房子，然后与房东签订“卖房协议”，交纳部分定金。 后续手续将在节后办理。 但2020年的新年是一个不平凡的节日。 由于新型冠状病毒在上海爆发，短短十天时间，感染人数已突破一万人。
卖方或买方因感染新型冠状病毒性脑炎被强制隔离，在房屋买卖协议履行过程中可能出现以下行为：按照合同约定，迟延办理抵押登记，迟延办理登记因疫情影响发生上述情形的，协议双方是否需要承担违约责任？
收回
购房人患有或疑似患有新型冠状病毒性脑炎（以下简称“新型冠状病毒性脑炎”）并被隔离，难以如期接手的，应分为以下两种情况：
①如果您需要自行腾出房屋，这种情况具有很强的个人从属关系，可以认定您因不可抗力不能履行协议。 出示相关的检疫证明。
②如果您不需要自行腾出房屋，但可以委托他人（如家人、中介等）交付房屋，不能以不可抗力作为不延误履行协议的抗辩理由。
依约注销抵押登记
购房者要注销抵押登记，通常要求购房者到建行申请提前还清建行房贷，待农行开具还款证明后，再到房产中心代买受人办理注销抵押权。 如因买方患有或疑似患有新型哮喘而被隔离，导致买方未能办理上述手续，疫情对协议的履行构成不可抗力风暴，买方可能被部分免除或免除责任。
按合同约定办理变更登记手续
与注销抵押登记一样，房屋变更登记手续通常需要买卖双方到不动产登记中心，在工作人员面前签署《存量房屋买卖协议书》，并提交相关过户材料。 买卖双方因患有或疑似患有新型脑炎而被隔离，难以按时办理房屋产权变更登记手续的，可视为协议无法履行因不可抗力二手机械买卖合同，按约定办理户口变更登记手续的部分可以减轻或全部责任。
按照合同履行货币支付义务
如果卖家因患有或疑似新型脑炎而被隔离，在能够独立使用通讯设备的前提下，卖家可以通过委托他人或使用电子设备的方式向买家支付货款。 卖方不能以被隔离为由延迟履行货币支付义务的二手机械买卖合同，仍需按照约定承担相应的违约责任。
律师意见
2019年12月，上海爆发新型冠状病毒感染的麻疹疫情，是一场突如其来的公共卫生危机，协议各方难以预见。 疫情发生以来，至今仍没有有效的抗生素和技术来遏制疫情的蔓延。 因此，本次疫情同时具备无法预见、无法预防和无法克服三种情况，属于《中华人民共和国协议法》第一百一十七条规定的不可抗力风暴。 针对此类风波，在房屋买卖协议执行过程中，律师提出以下建议：
① 协议一方因疫情隔离不能延迟履行协议的，应及时通知对方，以便对方采取措施，尽量避免损失，否则应承担扩大损失的责任；
②向对方发出通知，与对方就减轻或免除自身责任等事项进行协商，积极寻求解决办法，并为通知和措施的落实留存相关证据。
③保留因疫情隔离的相关证据，如门诊住院证明等。
目前，我国法律并未明确将传染病大范围暴发的疫情列为不可抗力情形。 因此，建议在后续的交易中，买卖双方在签订房屋买卖协议时，可以列明免责等情况，避免不必要的纠纷。
法律基础
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条 因不可抗力不能履行约定的，根据不可抗力的影响，减轻部分或者全部责任，法律另有规定的除外。 当事人履行合同后发生不可抗力的，不得减轻或者免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能防止或者不能克服的客观情况。
第一百一十八条 一方因不可抗力不能履行协议的，应当及时通知对方，减少对方可能遭受的损失，并在合理期限内提供证明。
超过
