编辑柳叶飞刀：郭律师说，这篇文章是我多年经验的总结。 仅供有需要的同学参考和预防。 所以会很详细，文章会很长。 妥协，从而贬低文字。”看完这篇文章，我深受感动，想起了一句话：浮躁的明天，精致的利己主义者横行。但真正的敬畏，犹如流水般流淌在最仁者的心中。
作者寄语：安心阅读，用心品味，你会发现本文真正的价值和魅力。
“一房两卖”、“押金退还”、“房屋无法过户”、“入住难”、“学区房”等问题占二手房交易比重最高纠纷。 为什么这样的问题层出不穷，又不可避免？ 究其原因，是这份《房屋买卖协议书》书写不规范，约定不明确。 由于买卖双方签署的房屋买卖协议大多来自中介公司的模板或网上的模板，因此此类格式协议的内容或多或少都会存在问题。 古语云：“授人以鱼不如授人以渔”。 笔者希望通过对《房屋买卖协议》的浅析浅析，教大家如何正确签订《房屋买卖协议》，达到防患于未然的目的。 限于篇幅，笔者只能对重点问题进行说明，难免有失偏颇，还望大家谅解。
一、签订协议前注意事项
1、核对《房屋所有权证》（以下简称《房屋证》）上的房屋所有人姓名与购房者身份证信息是否一致，《房屋证》记载的信息是否相符与《契税缴纳账簿》一致。
法律风险提示：认真核实以上信息，避免无处分权的业主擅自转让父亲、兄弟姐妹、朋友的房屋。
2、核实房产证上的联名状态是“单一产权”还是“共有产权”。 （注：一些流传已久的“老房证”并没有记载房屋的共有权，需要自己查）
法律风险提示：如果在没有事先确定房屋“共有”的情况下签订房屋买卖协议，很有可能其中一方未经另一方同意转让房屋，而这些处分方式是因侵犯对方财产共有权。 权利，很可能会导致买卖合同无效，从而引起不必要的纠纷。
律师建议：房屋“共有”时，卖方必须调查房屋的所有共有人是否同意转让房屋。
3.了解房屋是否尚未还款或抵押给第二人，是否存在被司法机关查封等过户限制。
法律风险提示：您一定要非常小心。 如果房子有部分建行房贷没有还清，就很难完成过户手续。 只有当所有的抵押贷款都还清并解除抵押贷款时，才会进行过户。 如果在房屋无法过户时，卖方先行支付尾款，将面临“房屋无法过户”或“一房二卖”的法律风险。 似乎有人会说：“房子好像没有过户，搬家住了好几年了，应该没有问题吧？” 答案是否定的，因为房屋不同于其他普通商品，房屋的所有权需要登记。 如果房子没有登记，从法律上讲，房子的所有权还是属于别人的，风险是显而易见的。
法律依据：《物权法》第九条：不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记有效； 没有注册，它们是无效的。
律师建议：怎样才能避免此类问题的发生？ 一方面，买卖双方最好协商好，持房产证原件到房管局查询房屋权属登记信息（又称“查档”），并亲自确认房屋不存在影响房屋过户的情形。 对了，还可以确认房产证的真假。 另一方面，如果没有确认房子是否可以放行过户，也不要轻信买家的承诺，支付尾款。 （至于房贷的解除方式，后面会详细介绍）
4、确认房屋是否出租给他人。
法律风险提示：很多卖家比较关注房屋过户、交付等重要问题，却往往忽略了一些细节。 例如：房子出租给他人，很可能是卖家买了房子却没有入住。诱因是我国的合同法遵守“买卖不违约”的原则租约”。 简而言之：“房屋所有权转移后，原承租人可以在租赁期限内继续使用房屋，出卖人无权要求承租人入住”。 此外，买方转让房屋时，原承租人在同等条件下也享有“优先购买权”。 如果处理不当，很容易引起必要的纠纷。
律师建议：因此，卖家在决定是否下单之前，有必要提前了解一下该楼宇的租赁情况。 如果你打算订购已经出租的房子，最好让业主提供一份房屋承租人的“声明”。 主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先选择权”。
5、买家应擦亮眼睛，避免“定金”陷阱，支付大额定金前务必三思。 一旦预付了大笔“定金”，就很容易失去主动权，从而被买家和中介套牢。 耳边风的尴尬处境。
【关键词：存款】
(1) 房屋买卖协议中的“定金”是什么？
意思是房屋买卖协议的双方，为了保证协议的履行，之前没有在协议上签字
卖方预付给买方一定数额的保证金。
(2) 买卖合约中的「按金」有何用途？
“定金”用作担保。 支付定金的一方（卖方）不履行约定时，无权要求买方退还定金； 收取定金的一方（买方）未履行约定内容时，应加倍加收定金。
例：A与B签订了50亿元的房屋买卖协议，B向A支付了5亿元的定金。 如果B不履行约定的内容，则无权要求A退还5亿元保证金。 如果A不履行约定的内容，则必须双倍返还B 10亿元。
（三）缴纳保证金的注意事项。
①“定金”的具体数额由协议双方约定，但不得超过房屋总价款的20%，超出部分人民法院不予支持。
例：甲乙双方签订了50亿元的销售协议，最多只能约定10亿元的定金，超过10亿的部分不适用定金相关法律法规元。
②不要把“定金”写成“定金”，哪怕只是一个字母的区别，定金也不适用上面介绍的“双重处罚”的法律规定。
法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中很常见。 棘手的。 似乎有人疑惑：“如果因为买家或中介的诱因导致交易失败，定金能退吗？” 答案是：不一定！ 看完下面两个小反例二手机械买卖合同，你就会明白“存款”有多深了……
例1：如果买家或中介公司隐瞒房屋的一些真实信息，很容易给卖家造成误会。 直到卖家支付定金后才发现问题。 如果此时卖家提出：之前对房子有误会，现在知道真相后不想下单要求退定金，对方往往会拒绝退还定金理由是卖方先违约。
例2：房屋买卖双方协商好价格后，卖方支付定金。 一些不诚实的业主有时认为楼市太低，不想卖，就会千方百计找理由提出严格的条件或要求更低的价格。 交易成本导致卖家退缩，从而达到不支付定金的目的。 类似上述的案例还有很多，结果要么走上漫长的合法维权之路，要么装倒霉任由对方宰割……
律师意见：那么定金怎么约定呢？ 一方面，由于目前我国法律对于“保证金”的支付数额没有统一的标准，只有一个上限，不得超过主协议标的物的20%。 . 当卖家需要支付定金时，应尽量与业主协商支付一定的定金以示诚意，尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会减少必要的费用。损失。 另一方面，必须在协议中明确规定：如卖方支付定金，买方应在一定期限内（如30日内）与卖方签订房屋买卖协议，否则，谁支付谁为准押金负责全额退还。 （卖家必须保留支付定金的支票，发票上必须写明支付定金的时间和收取定金的主体）
二、签订协议时的注意事项
1.核对买卖双方基本信息是否完整，是否与身份证记录一致。
法律风险提示（一）：签订《房产买卖协议》时，需房屋共有人到场。 如有特殊情况，确无法到场，可要求代理人出具《委托书》（委托书经法律公证，效力更佳）。
法律风险提示（二）：如果母亲以未成年孙辈名义买房，由于未成年人是限制犯罪能力人，不能单独以自己名义签订房屋买卖协议。 这时候就需要法定代表人一起来签房子。
2、核对房屋基本情况（主要包括：房屋所在位置、房屋所有人、产权证号码、规划用途及建筑面积等）是否与登记内容相符在房产证上。
三、房屋交易契税纳税义务应注意的事项
1.明确房屋交换产生的税费是双方共同承担，还是各自承担。 （主要指：税金、交易手续费、营业税和个人所得税等）
法律风险提示：在现实生活中，因税收协定不明确而引发的纠纷屡见不鲜，一定要明确约定谁来承担税款。
律师建议：一方面，除上述主要税种外，还需在合同中约定建设费、土地增值税、档案查验费、印花税等小额税种。 “合同的其他约定”，并明确由哪一方承担。 另一方面，也需要明确约定：如果在协议签订前国家和地区新的房地产政策有所调整，交易成本降低，交易成本由谁来承担。 双方解除协议的，由一方承担责任，或双方按比例承担连带责任。
2、需要查清房屋内的物业管理费、水电煤气费等是否已经收回，业主片面的话不能相信。
法律风险提示：部分业主可能隐瞒追回上述费用的事实，尤其是高端新村，追回数年的物业管理费很可能数额巨大。 因此，卖家在查清上述费用之前，切勿盲目全额付款，否则当你知道真相时，你会后悔的……
律师建议：一方面，买卖双方可以明确约定，水电费、物业费、暖气费、有线电视票房费、宽带费等费用由买方承担，竣工后产生的费用应由买方承担。由卖家承担（具体细节可自行协商）。 另一方面，货款必须在尾款发货时预留，以免造成买家欠款。
3、明确约定“公修金”归属，同时规定买方应协助卖方办理公修金过户手续
法律风险提示：“公修基金”需要买卖双方配合方可转账。 现实生活中，因拿不到付款账簿而导致卖家无权享受公修基金的情况时有发生。 再加上时间一长，很有可能联系不上原主人，“公修金”也就无法转移。
律师建议：买卖双方或任何一方应携带买卖双方身份证复印件、公修基金收据、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。
四、房屋总价及支付方式的注意事项
1、写明房屋的“总价”，同时注意填写“总价”的大小写。
2. 注明签订协议前支付的定金数额，同时同意定金作为同等金额的货款。
3、在介绍买房付款方式之前，您有必要先了解一下什么是“资金监管”。
（注：目前我国不同城市对资本监管的规定和做法不一致，仅供参考）。
【关键词：资本监管】
（一）为什么要“资金监管”？
由于二手房买卖双方从签订买卖协议到完成过户交易往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方之间缺乏足够的信任，在“先转账”或“先付款”。 但买卖双方都存在风险。
(2) 什么是“资金监管”？
一般来说，“资金监管”是指在二手房买卖过程中，买家在房产交易中心办理相关过户手续后，需将首付款余额直接划入建行“资金监管账户”。 冻结余额。 买卖双方在规定年限内完成过户手续的，工商银行将在买方收到房屋证时将“资金监管账户”内的余额人工划入买方账户。 如果失败，最后的货款会人工退回到买家账户，可以极大的保证双方的交易安全。
4、简单介绍几种常用支付方式的注意事项。 （注：以下买方简称“甲方”，卖方简称“乙方”）
（一）一次性缴费方式应注意的主要事项。
①明确约定甲乙双方过户时间节点。
例：甲、乙双方约定在该日期前到房产交易中心办理过户手续。
②明确约定甲方向乙方支付尾款的条件和期限。
例：甲方在甲方新税费证明开具后的次日内向乙方支付购房款（不要忘记大小写字母）。
③明确约定甲方支付货款及甲方交房的条件和期限（必须坚持一个原则：一只手付款，一只手接管，并且尽量保留货款，避免因买家房屋拖欠而引起不必要的纠纷）。
例：甲方在甲方房产证出具之日以人民币（以大小写字母表示）向乙方支付购房款。 同时，双方按约定移交房屋。
注：由于建行会在甲方出具房屋证后，人工将基金监管账户内的款项划入乙方账户，因此甲方在甲方开具房产证后，无需约定甲方将基金监管划入乙方账户的具体时间A签发房屋证明。
（二）商业按揭还款形式应注意的主要事项。
①明确甲方代理办理按揭审批的时间节点，以及代理办理过户的条件和时限。
例：甲乙双方于年、月、日前一起到建行办理按揭审批手续。 抵押审批通过后，双方在一个工作日内到房产交易部门办理过户手续。
②明确约定甲方向乙方支付购房首付款的条件和期限。
例：乙方应在甲方新税费证明开具之日内向乙方支付首笔购房款（标注：大写和小写）。 同时，根据国家新政策，双方必须到房管局办理资金监管手续。
③ 明确约定由甲方出具房屋证，并在出具抵押权后一个工作日内，由交通银行直接向乙方支付抵押权，作为购房的第二笔款项。 （注：建行按揭的放款日期不做具体约定，双方尚未确定此日期）
④明确约定甲方支付货款和甲方交房的条件和期限。
例：乙方收到建行贷款后3个工作日内，甲方以人民币（大写和小写字母标注）向乙方支付购房款。 同时，双方按约定移交房屋。
⑤为保险起见，最好在“合同其他约定”中注明：如甲方未按揭或按揭金额不足，由甲方以现金补足。
（三）因社保房贷和商房房贷的注意事项略有不同，在此不再赘述。
5、【特别】：所购房屋出现“未还贷”时过户、支付的注意事项。
如上所述，未还清抵押贷款的房屋过户难度很大。 这时，过户通常有两种方式：“卖方自还贷”或“买方代还贷”。 由于前一种方式买房风险很大，本文主要介绍如何防范“买受人代还贷”带来的法律风险。
① 在为购房者还贷前，购房者必须按上述方法到房管局“查档”，检查是否存在影响过户的情况
②明确约定双方到建行还款和“注销抵押记录”的时间点。
例：甲乙双方约定于年月日之前到建行办理还款和注销手续。 代理当日，甲方向乙方支付首笔货款人民币（注明：大写和小写字母）用于偿还建行贷款，乙方同时申请贷款。 房屋抵押备案被取消。
③明确约定甲、乙方办理过户及甲方支付房屋二期款的时限。
例：甲乙双方约定在房屋抵押备案注销后工作日内到房产交易中心办理过户手续。 甲方新税费证开具当日，甲方将以人民币向乙方支付第二笔购房款（标注：大小写），同时根据国家新政策，甲方甲乙双方需到房管局办理资金监管手续。
④明确约定甲方支付货款和甲方交房的条件和期限。
例：甲方房产证开具后1个工作日内，甲方以人民币（标注：大写和小写字母）向乙方支付购房款。 同时，双方按约定移交房屋。
五、户口迁入注意事项
1、一定要查清楚房子是否存在“户口迁入”的问题。 如需迁入，必须明确约定“户口迁入”的期限和违约责任。
法律风险提示：如果买卖双方在协议中没有就户籍问题进行明确约定，一旦发生户籍纠纷，无法直接解决举报和控告。 由于户籍迁出和迁入受多项户籍新政的限制，一般情况下公安机关不会直接强行将购房者的户口迁入。 如果你去法院起诉，要求购房者户籍迁入，法院通常会以“户籍迁入问题”属于行政管理范围，不属于行政管理范围为由不予受理。在刑事案件的范围内。
律师建议： 一方面，可以直接到当地大队查询交易房屋的户籍情况。 另一方面，双方可以约定户口迁入的期限和未按时迁入户口的违约责任。 后以买方违约为由，向法院提起刑事诉讼。 在这些要求下，法官接受了他们。
六、购买“学区房”的注意事项
1、什么是学区房？
“学区房”顾名思义，就是属于一些教学质量好、档次高的中学区的房产。 所谓教学质量，其实是教育资源分布不均造成的。 为了让女儿保持在教育的起跑线上，家长们不惜重金购买“学区房”，这也是拼...
2、买学区房要注意什么？
(1)确认您购买的房子是否属于您就读的中学所在的学区。 有时候你买的房子，即使和学区只有一墙之隔，也不一定是“学区房”。
律师忠告：不要轻信购房者或中介关于“学区房”的口头承诺，仅凭距离不能判断是否属于“学区房”。 最可靠的。
（2）查询订购的“学区房”入住时间是否符合升学条件。
律师忠告：买房前，家长有必要到即将入读的中学详细询问落户时间、入学截止时间、同房配额标准等，以便以确保他们的购房条件符合中学的入学要求。 还要问清楚中学是否有足够的名额供儿子入学等，确保买得安心，住得安心。
(3)一定要高度重视所购房屋的户籍迁入迁出问题。 “学区房”不同于普通房屋。 如果女儿的户口迁不出去，这样的孩子上名校的梦就只能做梦了。
(4)将购房者对“学区房”的承诺写入协议，约定违约责任。 （言辞不实，写在协议上可视为保证）
(5) 最后，笔者不禁要提醒的是，房子主要是用来住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度同样重要。 大损失。
七、违约责任及解除条款的注意事项
1、对于违约行为，买卖双方必须明确适用的违约责任，否则即使将协议内容再详细、明确也无济于事。
律师建议：针对上述涉税问题，延期付款、延期补办房证、房屋质量、延期收楼等细节问题，或因买方隐瞒事实而无法履行协议等问题，有必要事先就“违约”达成一致。 “处理办法”和“违约责任承担办法”，便于日后维护自身合法权益。
2、最好明确约定终止协议的具体情况，以及协议终止后的责任界定。
八、交付房屋应注意事项
1、详细商定送货上门标准，并列清单。 需在协议附件清单中详细列出房屋装修、附属设施、家用电器、家具等预留物品，切勿图省事。
法律风险提示：如果买卖双方仅在协议中约定“保持房屋原貌并交付”过于模糊，往往难以保障。 请看一个小的反例。
例：之前发生过这样一件事，卖家实地考察了所购房屋后，对房屋的装修非常满意，于是迅速在买卖协议上签了字，并在房屋交割条件中注明“原样交割”，但卖家支付了尾款 2.办完过户手续后，中介交房时发现屋内精装修已被拆除，空调等设备也被拆除。 当卖家提出强烈质疑时，中介公司和买家均坚称二手机械买卖合同，过去就是这样，楼价不包含精装修。 这些情况让卖方始料未及，也无话可说，因为协议中并没有明确规定交货。 标准，因此起诉并不能保证起诉。
2、需约定房屋毁损或灭失的风险承担。
例：甲乙双方约定，自房屋交付之日起，房屋毁损、灭失的风险转移给卖方，在此之前房屋灭失、毁坏的风险由买方承担.
3、交房时，检查入户钥匙、门卡、各种缴费账簿等与房屋有关的物品是否齐全。
4、协议应当明确约定财产逾期取得的法律后果。
例：买方未按协议约定的时间过户并交付房屋，逾期超过一定期限的，卖方有权要求解除协议，退房并退还尾款款及相应的月利息，同时要求买方承担相应的违约责任。
5. , the buyer that it is best not to hand over the house to the the house has the .
Legal risk : If the buyer takes over the early, if the fails to the , etc., the two are to form . As the old goes: It's to God than to give God away. who plan to take over the early weigh the pros and cons a .
9. when at the end of the
1. The seals and of both and must be clear, and it is to sign on of .
