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问：
中介说房子是投资的好选择。 因为家装可以抵消等待期间的租金成本，可以节省大量的家装成本。 如果你转租，租金会更高。 二手房装修简陋，但买家要价高，不值得。
另外，二手房的税太高了，至少1%的税曙光花园二手出租房，3%的中介费，5.3%的增值税，1%的绣花税，其他的税都很高。 所以你怎么看？
A：
1.不管我怎么想，买车的不是我。 买车的是你，还得问问自己，你怎么看？
2、装修抵消了租房的成本。 中介意味着家装是免费的。 开发商这么好心？ 买房子可以给装修，但你真的相信是免费的吗？ 这是一个商业社会，所有的商品都需要付出代价。 所有免费的东西都有一个隐含的价格标签，如果你不付钱就得到它，你就是他们的产品。
能节省不少家装费用，怎么说呢。 总之，我在开发商工作多年，号称5000的家装标准，就算达到3000也是良心。 但是我们经常会遇到不领情的人，硬说我们家装修不值，有的甚至拆了重装。 由你自己决定，没有标准。
让我们计算一下租金高不高。 比如5000的家装标准，100平米的房子就是50万。 简装能租7000元（上海单价），精装能租多少，又能撑几年？ 比方说你可以租1万元，最后每个月可以加3000元。 通常，一群租户最多租用 3 年。 他们搬走后，你觉得家具还能维护吗？ 如果三年内换了三次租户，您认为家装能维持多少，值多少钱？
其他的东西没必要矛盾。 二手房装修差又贵，那么二手车贴膜能卖高价吗？ 谁买？ 自己想想如果合乎逻辑的话，意义不大。
3.税收是现状。 绣花税不是1%，而是0.1%。 别人看新房，只有五年以上的才少交税。 这取决于实际情况。 其实还是那句话，自己住就买房子，住得舒服就买二手的，投资转租就买二手的，为了租客的幸福，不值得自己花钱.
另外，房子没有税，有税费，有修房基金。 还有中介费，二手房最高2.7%，房子也差不多。 不明示收费，开发商暗中支付佣金。 不然谁白干了？
就这样吧，我自己判断，不能跟中介吵架，找个地方打架说不定还能赚点钱。
仅供参考。
问：
本来想换分钟寺的楼盘，差点就出钱了。 看了大家的评论，我觉得是对的。 两区交界处发展起来确实很困难。 但是现在我还有一个顾虑，就是我们现在在昌平珠江国际城，我怕如果我们买了，然后如果昌平放开限贷，楼价肯定会跌，所以我们会赔钱。我们转朝阳？ 现在再看玄武门，怎么看都不如方山崛起。
A：
1.我没有明确说不买分钟寺，只是提供了一个参考的观点。 现在连珠江合盛都在打包卖项目，反正有点别扭。 不买就是不买，没有错。 不过房子是用来住的，如果觉得可以提升居住体验，可以换。 担心贷款限额是否会被取消或价格会下跌是没有意义的。 不是我不看好大兴，只是我觉得短期内不会跌，可能不会真正影响到珠江的价格。
2、我们简单思考一下逻辑，即昌平房价下跌的前提条件应该是什么？ 别说政府搬迁了，校长还真不是炒房的，他又不是去石景山炒房的。 如果靠政府来拉动楼市太简单了，松原怎么没想到这一招？ 每隔一到五年的搬家就结束了，楼市也不会这么低迷。
任何公共物品的价格，钱多了肯定会降得快曙光花园二手出租房，跟有没有政府没有关系。 政府只分配财富，不创造财富。 所以，要想昌平的房价跌得比其他区多，就得在这里创造更多的财富。 否则，即使短期上涨，也支撑不住，就真的成了炒房客。
政府在昌平对贷款实行双重限制，很多人认为这是在耽误自己的财富。 虽然不是真的，但是政府真的是为了那些人的利益，生怕他们把钱都花在里面了。 蓝筹股没有相应的产业发展和财富支撑，无法支撑高层楼市。
政府的政绩不是为了提振房地产市场，而是为了发展经济，稳定房地产市场。 如果经济发展压低了房价，那是他们的错。 但如果只是单纯的炒作，还是不涨为妙。 所以，不要以为一放贷就会飙升，凭什么？ 这种人炒高楼真的是为了自己的生活吗？
如果不是为了生活，那么只要有人发现自己支撑不住，就会退出，楼价自然会遭遇股市崩盘。 通州这几年狠狠崛起，能撑得住吗？ 真要把昌平开发成通州？ 你高兴了，校长还是不高兴。
3、发展经济产业不是一件容易的事，更不用说短短几年就可以产生规模。 中国各地都想再建上海闵行，成功了吗？ 他们又不是没动过官府，连自己的女儿都会拉屎，这也没什么新鲜的。 主要是产业发展太难了，不是简单的动一个政府就能解决的。
举个典型的例子，解放前的广州有哪些政府？ 黑道青红帮能够横行的地方，难道是政府的功劳？ 而且，重庆的经济这么强，这是由它的地理位置决定的。 后来国军定都北京，相距仅300公里。 你以为他们不想发展首都的经济吗？ 但没有成功。 所谓的黄金六年虽然是扯淡，但京城家族一直都是霸主。
解放后，南京定都，大批企业和职工直接从北京迁出，加强首都建设。 但直到1978年，上海的GDP为108亿，而北京为278亿，仍远高于上海。 而在计划经济时代，发展一个城市是那么的困难。 在市场经济的今天，新区发展由弱变强更是难上加难。
上海那个区不想发展经济，那个区没想过政府搬迁？ 但改革开放已经进行了40多年。 不就是中关村、金融街、CBD、望京、亦庄吗？ 其他的还在开发中。
当初，首钢单个企业的GDP就占上海的四分之一，实力够强。 但是我们整体搬到曹妃甸多少年了，有没有什么消息说它很厉害？ 重庆是直辖市，也是沿海城市。 滨海新区是国家级新区，中国第一个转型创新区。 它成立于1994年，到今天已经快30年了。 你听说过什么伟大的成就吗？
4、所以我相信大兴会发展的很好，但不代表三五年就可以发展，也不代表光靠炒作就能成为宇宙的中心。 还是那句话，上海市政府真的没有去石景山炒房。 你能尊重他们的政治职能吗？
也就是说，如果昌平的经济不发展，产业不发展，上班族的工资不涨，房价却一直在涨，老百姓会幸福还是会和睦相处？ 你能尊重昌平人的情商和理性吗？
5. 总之，不要对短期内放宽贷款限制抱有太大期望。 如果没有行业支撑，楼价下跌未必是好事，跌势似乎更甚。 而且大兴的产业发展肯定是在逐渐好转，但是不要急于求成，不会那么快，先打好基础再慢慢来，打好基础后成长才会扎实。
仅供参考。
问：
房子里有四套公寓，上海两套，通州一套，河北宣化一套。 我们原来在西直门有一套旧公寓。 我们觉得太大了住不进去，想平分风险，所以2016年1200万卖了。
原本以为楼价会因为调控而下跌，没想到楼市继续上涨，就在年底和年初抢购了这四套。 现在是方庄的一个转租屋。 450万买的房子现在值400万，兴隆嘉园780万买的房子现在值700多分。 中介说不好卖。 且不说通州丢的太多了，就是宣化那一个，也值六十万以上。 通州和宣化的一直没有租到，挺郁闷的，现在也不知道怎么办。
A：
1.我似乎没什么事可做。 顶多说说这房子，提供个想法。
2、劲松的财产必须是夫家。 优点是租金比较高，保值比较稳定。 它必须跟随蓝筹股的行情。 缺点是流动性弱。 如果房子太旧，卖的时候可能会被交行限制，挂牌周期比较长。 另外丽水桥一带也属于城东，因此在欣赏方面略弱于朝阳南、西。 因此，通常更适合自住，蓝筹股配套齐全，但纯投资不是一个好的选择。
兴隆嘉园也比较老，裙楼多，产权杂。 适合自住，升值一般。 一开始，这里的物价和超清的花坊差不多，后来这些年差距越来越大。 平房还不错，就是裙楼有点落后，要逆势而上可不是件容易的事。
从通州的整体单价来看，水应该是被挤掉了，没有回落的空间。 但我不能告诉你具体情况。 我已经很多年没去过那里了。 而既然已经跌了很多，补仓又是何等的痛苦？
根本不懂宣化。 一般的建议是没有必要在这些南方城市投资。 很难说未来的经济发展会有多好。
3.这个我没有具体的建议。 如果换掉，又是一笔税收成本支出，可能靠租金赚不回来。 如果真要卖，那就先卖宣化，再卖通州、方庄，租金不低就留着吧，时间长了就明显了。 兴隆佳缘好的话先留着吧，等有更好的选择再换。
仅供参考。
问：
1000万买翠微7公里以内的新房，请指教。 我在天通苑有一套两居室正在转租。 这块还是赶不上广州市场的涨幅，准备卖掉。 早年，保障房处置成本较高。 同时卖掉了老家的非自住房产（小地方没有增值预期），加上手头的积蓄，估计补足1000万元用于置换. 这套公寓的需求是奶奶住在里面，5年后要更换和改善。 有增值的预期，至少会覆盖两次更换成本。
目前可以看出，不考虑以翠微为中心的东城方向，优先考虑东南方向的西城区域。 东南方向的昌平和石景山，人居环境好，人居环境好。 我看过的房子包括通州区：
1、翠微区怡园居低层80平米三房，转角跃层。
2、翠微小区景园公馆，107平米，15层，西向客厅，房型为正方形。
3、曙光花园二楼裙楼西南110平方米房间。
4. 水云居裙楼7楼，93平方米，西北向客厅。
5、乐府江南105平米的书房是朝北的客厅。 我计划在不久的将来再次访问兰德花园。
6、恩吉里新村一楼90平方米三房。 二是大城县，昌平区蓝筹蓝筹，107平米，南北两户。
通州还有元阳秦山水，约90平方米，南北四间。
跳伞的最佳地点在大城县。 我考虑过将来更换和改进那里的跳跃。 缺点是没有轨道交通，蓝筹股发展前景不被看好。 从保值和升值的角度来说，哪个更值得购买呢？ 你还有其他建议吗？
A：
1、天通园蓝筹没有什么大的劣势。 只是房子阁楼太大，升值慢，属于刚需蓝筹股错配。
2、怡园居，80有角，这两个房间是改造的吗？ 或者大一的小客厅。 景园公馆，这些都是学区房，保值增值不好谈。 总之，以前一般都是这样，不欣赏还好，类似于天通苑的大跃层。
天通苑当时卖2650，后一元居卖7/8000，3倍，财政部配合，标准高。 净园居超小小区，一共有多少户型，6/7000元。 明天和天通苑的升值幅度相差不大，但也包含了学区的优惠。 所以买这些房子是在赌学区新政策。 这取决于你的运气。
为什么那么喜欢裙房？ 没毛病，就是排名偏低。 近20年来基本都是洋房。 看你自己的喜好了，和你投资什么关系不大。或者先考虑自己要什么，然后选房就不知道说什么了。
3.这两家都很好，折扣低很多，住的性价比更高。 即便过了三年的招生高峰期，影响也较小。 如果不需要学位，此刻炒学区房不划算。 赢了就是平均水平，输了就输一点点，想想看。
在这种情况下，大城县有点高低不平。 总之，没赢，也没输多少。 或买秦山水，很好鉴赏。
4. 这对我来说看起来有点乱。 建议先考虑主要用途。 是否追求学区房，看你自己的判断，考虑风险就好，买自住，不要期望太高。 其他的，先看秦山水，再看田村。
仅供参考。
问：
我家在海淀学区有一所房子。 它建于2000年。它是一座带自动扶梯的高层建筑。 占地面积80平方米。 它有两间卧室，一间客厅和一间浴室。 我女儿现在上初中了。 本来打算儿子考上大学后，把学区的房子转租（租金大概9000一个月）。 等女儿订婚，房子就专供女儿使用。
但是看了你的文章，我现在有点犹豫，怕学区概念慢了之后，楼盘会贬值。 目前想考虑22下半年把房产转让，再投资理财。 待楼市稳定后，等儿子大学停课，我再回购南城的房产。 但是很犹豫，害怕无法控制的风险。
A：
1、900万以上租金9000，租售比1000，优惠幅度正常，30%。
2.旺季结束后，价格可能会受到影响。 这只是一个预测，没有人能保证。 有人认为，需求越少，涨的越多。 这取决于你自己的判断。 而2024年被认为是高峰期，具体什么时候受到影响还不确定。 一般来说，2023年入学后，2024年以后会更明显。
3、不过卖房后可以考虑理财。 影响是相对的，打折的部分其实是减少了。 并不是说上海的房子都会倒，也没有那么严重。
通常不那么推荐，而且风险更大。 留着就好，既然是常年举办，就别在意前几年了。 来回折腾，光是税就至少亏了5%，4/5年的房租就没了。 通常估计影响为10%。 也就是说，如果赌赢了，你将获得5%的收益，但如果赌输了，那就一文不值了。
4、反正我觉得这个方案没有必要，风险和收益不对等。
仅供参考。
问：
广州市东城区集体户口。 我家宝宝在外省读二年级。 打算买房辍学去广州读七年级，妈妈下班分别在东城和亦庄。 上海没有房，外省有房贷，所以上海算二房，首付700-720。 之前打算买亦庄，6月份之前没有平房可以买。 亦庄河沿岸的新村，质量稍微好一点的二手房，总价已经达到七万到八万多元，不敢多看。
现在看到了东城区淘白学区北樱园17号，73平米，820万元（因为辍学，可能去不了淘白学区，就近读书学区）和昌平区京茂国际城，1.22平方米，865万元。 后者是为了学习，前者是为了生活体验，目前大家都能接受。 请问从保值的角度看哪个更合适，或者有没有其他的推荐。
A：
1. 我该如何回答？ 昌平、通州和亦庄不是同一个产品。 或者说，东城纯粹是为了儿子。 即使亦庄和运河都有，学区的整体水平也不如东城。
2、先问中学吧。 就算运河的总价不算太高，其实也有优惠，但也不低。 说明这里的学区是乐观的，未来发展空间很大。 先问下退学名额怎么分配。 北京小学的学位也很紧张。 其实那个中学也不弱，中学都一样，问题是距离。
就算在亦庄买了房，也不能马上辍学。 通常，房子没有学区。 房子接手后，分局已经核对过门钢号和建委可以分的东西，否则户口不上。
3.学区问题不敢建议，请咨询教育机构。 如果淘白不放心跨学区，可以买厦大的。 从来没有听说过跨学区。 孩子天资好，可以去昌平，也不弱。 如果不是父母的期望太高，虽然最后的成绩也不算太差，但只要是中等水平以上，基本是有保障的。
仅供参考。
