嗨，你好，我是陆军，我好想你
希望此刻你也能想起我
最近又忙了，有很多重要的事情要说
时代不同，对一个行业的认知也会不同
哪怕是很多人认为老生常谈的真理，也可能在时代的洪流中改变方向
这是个人无法决定的，也是个人必须知道的
关于房产，关于房子本身，今天必须知道的9件事
1. 土地不稀缺，地段宝贵
这是我突然意识到的一件事
这也是我希望你期待的
农地稀缺、房子稀缺，我们培训了这么多年的农地不可复制的观念，在房价的暴涨和暴跌阶段，都被当成了真理。
也因为这个道理，买房被定义为一件没有难度，绝对没有风险的事情
然而
房地产开发已有20多年。 即使在最核心的一线城市，你也会发现北京的农地供应量还能持续这么大。
今年一手房供应可以这样维持
有些地方真的很缺地，想造地就造地
填海的故事你们都知道很多，在香港，在上海，在南京……只要有需要，都可以做农地指标
一些滞销的房子，一些没有上涨的房子，还有一些不断入市的房子，都在告诉我们，我们原本立志要做的东西，当然没有那么稀缺
哪些真的很稀缺
耕地不稀缺，稀缺的是土地
房子不稀缺，稀缺的是品质
好地段+好品质住房是未来周期的硬通货
遗憾的是，在农用地的维度上，符合好区位属性的区域并不多
耕地背后地块的资源属性和不良规划的落实程度，都决定着地块的价值。
至于房子本身，不仅有外壳，背后还有可以提供的居住属性。
并且能够承载10年以上的周期，这也成为了对冲周期的关键要素
所以我们一定要记住，耕地永远不缺，房子永远不缺。 缺的是好房子和好地段。
2、银行不是联盟，只是服务商
这也是当时业界非常陌生的一个话题，很多人都赞同并进行了阐述。
解释
买车有什么可怕的？ 你只出30%的资金，农行出资70%。
所以基于此，任何城市都不会让楼市下跌
难道是这样的道理，听起来无可挑剔
不过，越来越多的城市开始提高首付，让订户以更低的价格购房，交行支持房价
但是，只要你仔细研究过其中的逻辑，你就会发现，楼市下跌时，你真的可以直接把房子扔给建行自己。
不能
还款行为不是简单的商业行为，即使是个人也不能像开发商一样躺平
但从现在开始，农行对房地产的心态也开始转变
提前还款会有门槛，房产抵押不再是资产担保范畴
也就是说，农行对房地产的心态调整速度已经快于个人。 农行似乎收入围绕房地产，尽可能转移风险
这也说明，对于建行自身而言，虽然不像过去20年那样，但看好房地产的普遍性。
3、行业规则不统一，面包一分为三
即使我们分析楼市和房价，你也会发现没有统一的标准
即使在一个城市，你也无法预测未来15年的房价。
不是因为别的原因，因为很明显一手房和二手房的规则，包括农地市场，是不一样的。
一手房的排序逻辑是积分。 从本质上讲，产品进入市场时，就已经选择了谁可以购买。
二手房的订货逻辑就是订货权。 你的一次性支付能力决定了你能在市场上买到什么产品
耕地的逻辑是选择。 成本已知，售价已知。 欢迎有意向入选的同学进入评测
这个逻辑是相互独立的，甚至互不干扰
这也造成了，当二手房明显变冷的时候，并不会很快传导到一手房，因为本质的客群是不一样的。
因为大小不一，你从农田市场上看不出一手房会是什么样子，也看不出二手房的价格是多少，因为一手价。
规则的不一致也让用户无法快速判断市场的优劣
无法判断市场，意味着你更需要判断自己
靠天喝水的模式已经过去了。 你好不好真的不重要。 甚至你身边好的人，看你笑话的人也会更多。
4、持有收益突出，成本叠加
以前，房子还有一个用途让人趋之若鹜，那就是即使你买错了房子，或者你不满意，你也完全不用害怕。
因为持有自己的资产开始增值，不喜欢也不会恐慌
除此之外，持有还有现金流收入，大量的房子甚至可以靠租金来抵贷
这样一来，买房真的不需要成为负担，只要你有足够的勇气，就不会有问题
很多人连一天的收入都还不起贷款还敢买车，以为买完租出去就好了
是不是不合理，那些东西都是过去存在的
很多业内所谓的高手，都是根据这种不合理但又存在的东西来创造理论，从而在业界流传
这件事现在开始改变
首先是资产变现的周期已经变得很长。
未来肯定会有很长一段时间的房主恐买房，即买房比我们想象的更难
即使这种困难也很难通过价格激励来调整
另一个假设是您可以将租金作为资产持有来收取
随着空置成本现在开始显现，这件作品的近期挑战似乎更大
从中介的动态可以看出，现在租房可以免佣金，而且服务很好
反之，业主出租，需要支付1-3个月的租金作为佣金
这基本上说明了租赁市场的供求关系
对于房地产来说，买卖本质上是一次性交易，而租赁本身就是一种常年资产运作的逻辑
因此，空置的会带来资产运营变现的眩晕二手房有房产证没土地使用证，而且会常年存在。
这种成本会不断的加起来，如果你能抗住，没关系，如果你个人有自己的现金流问题，那么这种风险也会系统性的加起来
5. 销售恐惧的时代即将开始
我觉得这很快就会到来
这是关于买房子的恐惧。
为什么有些人买房愿意给1-2分的佣金？
由于买房本质上是对订购者的资产配置，所以这个佣金是给这样的服务的
至于买房的业主，他们过去曾向卖家提供过优质资产，所以不需要支付佣金也是情理之中的事
然而，这已经改变，因为
变化的源头也是一个道理
当不是所有财产都是优质资产时，自然要处理一些普通资产或低质量资产
难度会增加，搜索过程也会加长
这是一切问题的根源
甚至可以预见，用不了多久，业主买房付2分佣金的时代可能很快就会到来
真正接触过市场的同学都知道，处理一套又旧又破的东西有多难
正因如此，未来双边经纪模式才是房地产的大势所趋
因为买家希望买到好的，卖的房子参差不齐，双方都给佣金
谈判对交易没有意义
单向律师、各执一词的模式也应运而生。
而这件事的背景肯定会经历一个极度压抑的怕买房的循环
2023年峰会是这个周期的第一个节点，大家可以关注一下
6. 房子的摊销速度比我们想象的要快
有没有人关心过房屋摊销？
好像没有
但现在有必要
过去，很多人认为住房不会有太大变化。 首先，楼价上涨让我们忽略了房屋本身的摊销。 第二，你没有长期居住在房子里。
然而，随着楼价不涨，流通放缓，房屋本身的残值问题开始显现。
在二手房市场，从房屋的年限来判断房屋的质量是一个重要的信号。 已使用 3 年的住房可能比其他社区更好
这意味着客户认可质量，也意味着你看到了旧带来的摊销
2000年的第一批商品房，早已成为一个破旧的阵地。 这种财产需要尽快处理掉。
二、有两个重要的信号调整
一、买房一定要买品牌
所谓品牌，大家记住，不是规模的品牌
是开发商有服务、有口碑、有底线，对自己有要求的品牌。 这个品牌的存在可以帮助减缓住房的摊销
二、必须缴纳物业管理费
但要尽早提交
只有物业管理的新村，才能真正让整个社区像资产一样运作
不要以为省下一点物业管理费就能赚到钱。 这背后的失落，只有未来你才能体会
未来房地产开发总量将放缓
市场也会对单纯以房龄判断价值认知的逻辑进行调整。 好的小区，好的品牌，好的物业管理，才能在未来的市场上获得优惠。
毫无疑问的趋势
7.地段的一些奖励被磨平了，最强的一定是行业
不知道大家有没有发现，已经很久没有以轻轨为特色的新项目了。
为什么
是不是因为轻轨不重要，不是
但随着城市的发展，轻轨越来越普遍，不再是稀缺资源
同样，路网、商业，甚至医疗、教育，这些都是伴随着城市的发展，包括新政的调整
这个曾经落后于地段的财产开始被平衡
关于剩下的东西
毫无疑问，这是行业本身
正是这些名副其实的、真实的、创造区域价值的产业，才会成为最真实、最强大的园区
放眼中国几乎每一个城市，唯一的标签就是工业
这些现象也发生在这里
产业决定了区域经济的基本状态，决定了区域的订货能力，决定了人群的特征和素质，也影响着配套设施的供给和完善。
所以，买车认准行业是对的，一定要认真对待这个行业，不能轻信计划好的行业
由于产业本身是稀缺的，但产业会被稀释，选择高内涵的产业集群是对地段和地产价值最持久的激励基石
8. 差异化是废话，但却是真的
几乎所有的大鳄在分析房价时都会用到差异化这个词，以表明自己的独到见解。 大致意思就是好的会变好，坏的会变差。
这实际上是胡说八道
都是废话，但这一个似乎是真的
所以暂时就这样吧
但是为什么这个正确的废话要独立给你指出，因为我怕你听久了感觉不出来，或者觉得没什么
对于行业本身来说，选择未来市场的重要性，比分析行业本身强千倍
从来不在直播间告诉你新政走向什么经济趋势
我只想问你最近有没有去过售楼处或者中介网点
因为所有的道理都是扯淡二手房有房产证没土地使用证，唯有区分才是正确的扯淡，需要大家注意
如果您同意明天文章的其余部分，那么您显然会发现行业本身正在转向。 当游戏规则改变时，你就很难用过去来解释现在。
当大多数人还没有意识到这种变化的到来时，资产差异化成为了核心主题
让好的更好，让坏的不流传，这将是主要的事情。
所以大家要仔细看自己现在住的地方，会不会分，会不会换
实际上，上述逻辑只停留在资产层面。 纯住宅物业和所有空间都有其现实意义。 这是房地产行业希望在未来呈现的。
让一些房子成为资产，一些房子留在
这本身就是一种差异化和正确的废话
9
