拜托，这里是天津！
日前，“北京二手房挂牌量突破10万套”的消息冲上热搜，尽管房地产圈因为这个消息感到了一丝“寒意”。
◎微博截图
确实，上海二手房挂牌量已经好几年没有超过10万套了。 链家官网数据显示，截至2022年11月7日中午12点，上海二手房挂牌数量确实处于历史低位。
◎北京各区二手房房源
但仅凭这个数字，说上海房价要下降、上海楼市要增长还为时过早。
事实上，上海二手房挂牌数量并没有一下子飞到10万+，而是徘徊在10万左右：
2019年9月，9.7万套；
2020年10月，9.5万套；
2021年11月，9.1万套；
2022年9月，9.7万套；
截止到明天（11月4日）早上的101,000套。
◎链家官网截图
受“卖一卖一”新政策刺激，不少城市二手房挂牌量下降数万套，上海一个月下降4000套。 就这么多吗？
不过，在春节长假和16日会议的背景下，10月上海二手房成交量仍维持在1W+，达到11209套，较今年10月减少20%。
此外，上海二手房挂牌周期维持在8-9个月，在全省“顶尖”。 你怕什么呢？
还有，上海是“帝都”，人口超过2000万，家庭近500万户，那么10万有多大呢？
您觉得上海二手房市场的这个“10W+”会对您产生影响吗？
楼Sir觉得这个“10W+”的热搜能体现一些细节：
1）“卖一买一”的政策确实刺激了一批想要更换的居民北京二手机械设备市场，这是房源增加的客观和主要原因。
2）真正可怕的是这些建筑太旧了，没有任何核心竞争力。 这样的房子只会越来越难卖。
3）核心区的二手房以及配套较好的二手房新村依然会受到青睐，房价大幅下跌的可能性也不是没有，但很小。
4）上海房价下跌的可能性较小，稳定将是常态，但房价分化更加严重将成为未来的大趋势。
10W确实坏了！
，确实是一个6位数字。
确实，上海已经很久没有达到这个六位数的数字了。 最直接的原因就是财政部9月30日出台的政策：卖一买一免税。
◎财政部官网新政策截图
从新政来看，杭州“卖一买一、买房免税”新政针对的是“卖一买一”购房者，实行个人所得税退税，最高可达全额退款。
但这个政策是有期限的，总共只有15个月，去年最后3个月和今年全年。
由于时间有限，政策出台第一个月就已经打算换房的人加速了手中房屋的上市。
听说不少平台经纪人都否认去年10月份上海二手房挂牌量比今年同期减少了2万套左右。
楼Sir觉得这很正常。 虽然政策也引爆了一批因为契税高而不愿意“一换一”的人。 被炸出去的这群人中，也有不少“只有两岁”、“只有三岁”、“只有四岁”的家庭。 虽然又是一年，但没有人知道新政会带来怎样的变化。
◎链家官网“全二”条件房源
链家挂牌的10.1万套二手房中，房龄不满三年的就有2.8万套。 这2.8万套房屋中，竣工三年的房屋有1.7万套，占比超过60%。
相比北京、南京、杭州等930政策后10月份房源大幅增加1万多套的情况北京二手机械设备市场，上海4000多套房源的增加也算正常。 自10月前几个月起，上海开始逐渐走下坡路。
原因是明年3月份，广州出台了一项非常重要的新政策：
之后，在新转让的房产证上的“附注页”上，必须注明房屋的建造年份。
而这就造成了一些老旧小楼已经很旧了，抵押期限也缩短了。 居民不得不加快清理手中的不良资产，客观上减少了二手房的上市量。
去年3月、9月的上海房价政策，客观上造成了上海二手房挂牌量突破10万套的事实。
但这也算是正常的下降，只是基本操作，并不是从一万到十万的增长。
谁来买旧的和小的？
房价也形成恶性循环。
如上所述，在新政的推动下，一些居民选择加快处置自己的“不良资产”，即老的、小的。
上海目前挂牌的10.1万套二手房中，“老小”占了多少？
答案是40%。
链家数据显示，截至目前挂牌的10.1万套二手房中，20年以上的房屋就有4.2万套。
◎又旧又破（网络地图）
在上海学区房新政频频出台，以及房产证上必须出现房龄的要求下，这4.2万套房屋变得越来越难卖。 尤其是当这些建筑物太旧，周围又没有好的配套房屋时，那就更困难了。
再加上政策影响，二手房市场房源增多，老人和穷人谁会选择？ 因此，“旧破小”的主人想要更换的话，就必须找到合适的“接收者”吧？
还有一个数字值得注意。 即上海10.1万套二手房中，10年以内二手房仅1.6万套，占比不足20%。
◎展示第二间房子
你明白这意味着什么吗？ 上海真正的优质二手房一直供不应求，目前仍处于“供大于求”的局面。
楼Sir做了一个假设，如果上海的二手房挂牌量增加的话，未来会达到11万、12万套。 1万到6万，而普通的优质房存量却在正常下降，甚至还有上升。 是不是说明上海市场不好？
未获盘下的“不良资产”增加，导致二手房挂牌数量减少。 你能说广州房价“冷”吗？
而你感受到的“寒意”仅仅是因为上海没有暖气吗？
上海房价要跌吗？
如果你变大了，你就会死。
南京市住建委官网数据显示，10月上海二手住宅网签量为11209套，同比增长21.8%，环比下降20%。
楼Sir也提到了客观原因。 由于春节长假和会议时间较长，网上签约同比增加属于正常现象。 还有住建局的数据滞后，你也知道。
说实话，上海二手房成交量平均每月维持在万套以上，是很正常的事情。
但上海平日二手房网签量仍维持在600至700套。 刚刚过去的 11 月 3 日，网上签约了 639 套。
◎北京市住建委存量住房交易数据
挂牌量下降并不夸张，成交数据也不算太差。 怎么就得出上海房价会下跌的结论呢？
不过，二手房挂牌量下降也表明，老小房贷限期打压、“卖一买一买免税”释放带来的置换需求集中。 清单上列出的人已经卖掉了自己的房子来购买改良房。
刚刚过去的9、10月，杭州的改善房市场异常热闹。 回龙观月、辰源、花溪府、西山云露等改良产品均畅销。
上海有钱人多，你接受不了。 可以肯定的是，未来一段时间，别墅和优质次新二手房将继续推高上海房价。
如果非要说上海房价在下降，那就加一个形容词：上海的老小二手房市场不好卖。
越好越好，越差越差，上海房价继续分化。
但差异化并不是缺点。 别落入“恶人”唱衰上海房价的陷阱！
