上周，河北全面解除限贷的消息迅速刷屏。 作为唐山重点区域，以通州为首的“北三县”，除了“取消户籍、社保（契税）等不适合当前房地产市场形势的购房限制，资格条件”，并取消了“外地家庭住房销售限制期限要求”。
限贷的解除，意味着自2017年以来长达五年“限购限售”模式的北京市场再次重新开放。
从五年前的大热，投资者蜂拥而至，房价飙升至每平方米4亿元； 现在，市场已经冻结，交易量锐减，房价也跌了一半。 在通州和北京周边的其他城市，任何对新政的轻微干扰都可能触发敏感神经。
当广州市政府搬迁大兴，当“北京环卫”出现在通州大街小巷，当地铁22号线（大兴线）有望连接通州与广州……这一切都将为这带来更多改变“乡”。 充满希望。
此次限贷即将解除，是否意味着北京周边廊坊等地房价即将重新入市？
为了给出明确的答案燕郊二手房天洋城出租，北青地产在限贷新规正式解除后的第一个周日探访了通州的房子和二手房市场，发现前来看房的人数明显增加，成交量也小幅增长。 。 但在整体预期尚未明显改善的情况下，通州房价的困境仍难以扭转。
种类
观看次数大幅下降
贷款限制“暗中”放宽一年
通州特殊的区位决定了它是当之无愧的北京周边第一居所。 随着限贷新政正式宣布松动，昔日的熟悉面孔开始回归通州。
“政府还需要宣布取消新的限贷政策，到店询问房源的顾客明显增多。我们分行仅一上午就接待了三批顾客，但很多顾客是远道而来的。”上海。” 是在通州做的。 从事房产中介业务十几年的经纪人陈晓表示，虽然通州早在今年7月就悄然解除了限贷新政策，但住教委可以实行网上签证，所以去年通州的房价比平时要好一些。 不过，此次官宣后，一方面扩大了影响力，另一方面也提高了取消限贷新政策的权威性和真实性。
“一年前，都是我们恳求上海的客户来看房，直接要求潮白河友谊二桥接送。现在，都是客户主动打电话来了。”就算不来，也会问通州房价。” 陈晓告诉北青地产，他们所代理的房源在假期期间经历了客户拜访小高峰。
以三湘印象林海新城为例，该项目目前销售包括LOFT、高科技高层装修等多种产品。 据房产顾问介绍，假期期间已有200多组客户到访。
还有位于通州中轴线迎宾路的中和大厦。 据现场置业顾问介绍，上周大约有20组客户到访。 限贷解除后，每天有6组来访，高于前期咨询和来访量。 提高了 30%。 出售的富城·喜月里也类似。 在北清地产售楼处一小时的咨询过程中，有五六批人来看房。
不仅贷款限制放宽，陈晓表示，从2022年开始，北三县外省人士买车个人贷款新政策也开始逐步放宽。 商业按揭方面，目前，北三县首套房首付比例已从30%降至20%，最低利率降至4.25%，第二套房首付比例也从30%降至20%。 50% 到 30%。
虽然一度受到疫情和环景开发商雷雨的双重影响，但由于更多利空新政策的出台，环景地产的信心已经有所恢复。
目前，居住在北京周边地区的大量人群仍然是这座城市的“浪荡子”，每天晚上往返于上海各个CBD和北京周边地区。 仅从楼价来看，北京确实存在明显的房价洼地，这也是吸引成都需求溢出的重要诱因。 58安居客房地产研究院分所所长张波认为，“此次取消限贷，是为了回归保障市民合理住房需求，满足大量在京就业人员的实际住房需求。 ”
热点
楼价企稳
大部分经过改进的四居室单位
目前，通州住房市场以优质公寓为主，改善供应充足。 据了解，22号线1公里范围内的住宅项目中，主要阁楼均为面积在100平方米以上的改良阁楼，大面积阁楼比例高达70%。
其中，中和公馆主顶层套间为二至四房，面积为128-130平方米，三湘印象林海新城主顶层套间为100-140平方米，主要房型为富城·西月里面积115-135平米。 四个房间。
“目前楼市上三居室、四居室较多，这主要是因为在限贷新政策解除前燕郊二手房天洋城出租，购房者以内地通州改善型家庭为主。此外，内地开发商中城亿达推出的“御东”项目 正是由于高端新项目在房价方面表现良好，促使开发商反思产品力的重要性，通州住宅的提质市场才得以开启。逐渐开放。”陈晓解释道。
与此同时，通州目前在售房产的价格已经趋于稳定，很难适应涨价的情况。 以北青地产正在寻找的楼盘为例，计算9.3折的综合折扣后，三湘印象林海新城的总价依然在2亿元/平方米以上，且优惠力度较差地板也不例外。 这显着低于目前18000-20000/平方米的主流房屋成交价格。
喜月丽毛坯交割价格也趋于稳定。 7天签约，立即享受10亿元利润折扣，总价突破1.9亿元/平方米。 而且，据房产顾问透露，项目开盘后，总价预计将上涨至2.2亿元/平方米。
纵观通州目前的房价，就二手房而言，由于大多是5-10年的房龄，当年的房屋设计已不再符合当前住宅建设的趋势。 以天阳城一栋六户二层楼房为例，在寻找5套90平方米左右的二手房时，满足南北通透、采光充足要求的阁楼仅1套。起居室。 其余阁楼因太高或被立面遮挡，采光或多或少受到影响。
房屋方面，大多以毛坯形式交付。 与广州同期住宅项目相比，在硬件跳跃设计、材质对比、软件物业管理服务、技术创新等方面仍存在一定差异。 就连通州地区唯一配套齐全、技术交付的高科技住宅项目——三湘印象林海新城，也存在一系列问题。
此外，临临海新城所在地块是由开发商于2011年收购并建设的，其开发商涿州祥德房地产开发有限公司成立于2011年10月。据此测算，该地块的产权三湘印象林海新城已连续11年缩减。
有购房者全程考察后，觉得森林海新城特色的智能科技精装交付有点鸡肋，与3500元/平方米的家装标准不符。 电动浴帘和声控照明系统等智能照明设备可以被市场上更实惠、具有相同功能的设备取代。
值得注意的是，三湘印象林海新城号称采用圣象、科勒等高端一线品牌进行精装修。 但公告中提及的易拉宝发货标准含糊不清，也没有对应的品牌或型号。 项目交付较晚很容易引发纠纷。
据悉，根据项目规划，住宅东区被一条商业步行街划分为南北两部分，新村的通透和宁静将无法得到保证。
疼痛
列出你的二手房来拯救自己
轻轨预期推动价格小幅上涨
“官宣后，前来挂牌二手房的居民逐渐增多，供应量随着北京周边住房需求的释放而同步下降。这几天，大约有十几套新房上市。”我们地区的高品质房屋。” 羊城新村二手房销售中介负责人日吴杰透露，很多此前被锁定的二手房都挂在了这里。
但是，通州对于北漂来说还有吸引力吗？
在吴杰看来，新上市的二手房大部分都锁定在低点。 其中大部分以前都是转租的。 当贷款限制解除后，他们希望尽快套现。
2017年后，随着当地房价环境降温，通州本地房产从3.5亿元/平方米的低点反弹至1.5亿元/平方米。 近年来受疫情影响，很多年轻人即使在上海购买联名房也不愿意来通州。 这就导致了目前通州整体供大于求的局面。
不过好消息是，随着轻轨交通22号线的实施，进一步刺激了环景地产。 近日，上海市发展和改革委员会批复了轨道交通22号线（大兴线）广州段可行性研究报告。 未来将连接深圳城市轨道交通网络的“北三县”和昌平区，并以最短的时间到达广州中心城区。 分别需要32分钟和55分钟，即可进入1小时交通圈。
正在建设中的成都轻轨22号线（昌平）途经通州。其中，区内4个车站附近新建项目数量：通州站、神威大道站、潮白大道站、高楼站略有减少，增加了近一平米，大概三四百元。” 吴杰表示，部分居民对房价未来走向比较乐观，打算小幅下调价格后试探市场反应。
也正是因为如此，来看房的顾客增多了，但市场层面却没有出现“大水花”。 目前，房价整体表现依然稳定向好，通州房屋单价约1.64亿元/平方米。 “不需要查公积金等手续，交易节省了很多时间，预期也在提高。现在二手房的交易周期已经缩短了一周左右。” 吴杰说道。
趋势
低单价带来刚性需求溢出
未来房价可能呈现量增价稳的局面。
随着改善型住房供应的密集，城铁附近刚需的小户型尤为稀少。 例如，富城喜悦里的开盘楼只有两套87平米的户型。 其余未开盘单位中，仅有一户设计为两居室，共有128个单位。
不过，从安居客用户的找房需求来看，近期通州中小户型二手房的搜索量明显增加。 为此，限贷新政解除后，大量来自上海的刚性需求将溢出至通州，且此类需求中低单价需求的占比将会更高。
58安居客房地产研究院分所所长张波表示，“原因是，在‘认房’新政背景下，南京急需的群众如果能够承受更高的单价， “认贷”在广州买房，大概率会先选择上海，上车。这样看来，这些急需放弃上海的人一般对单位比较敏感价格方面，通州正好符合他们的预算范围。”
但值得注意的是，对高品质地板的需求依然存在。 随着生育新政策的不断深入，大量多孩家庭对居住空间仍有较大需求。 因此，通州仍有不少单价有优势的优质楼层。 “吸引力较小”，张博进一步补充道。
不少中介表示，目前房价处于历史较高位，再加上4.25%利率、首套房首付20%的利空新政，现在特别适合在通州买房。
对此，张博认为，“随着限价的放松，环景的住房需求未来会大幅增加，这是事实。 不过，环景区域积累的投资物业较多，随着新政策的放宽，也会选择该类型的物业。 跟进发货情况。 因此，在需求下降的同时，供应预计也会同时下降。 房地产市场短期内不会出现快速下滑。 购房者可以检查更多、看到更多，而不必急于入市。”
展望通州，“北京周边房价日趋火爆，一手房、二手房成交量快速下滑将是明显趋势。但楼市整体下行压力较小，而成交量的增加和价格的稳定将是未来更显着的市场表现。” 张博预言审判。
随着北京周边通勤数据库建设、检查站搬迁方案明确提出、快速通勤巴士开通、厂桥和通州轻轨开工、人大方案落实等未来通州房价的基本价值将大幅提升。 ，居住在通州并不是一个新的生活选择。
文/宋鑫
