期待新政，等待风来，现在风不就来了吗？
8月31日晚上8点和8点05分，央行官网发布了《关于调整优化差别化住房个人贷款新政策的通知》和《关于增加住房抵押贷款有关事项的通知》两项新政策。现有首套房的利率。” 房价终于等到重大利空新政。
首先我们看一下《关于调整优化差别化住房个人贷款新政的通知》。 内容如下：
1.公民家庭按揭购买商品住房，首套房商业性个人住房抵押贷款最低首付比例统一为不超过20%，第二套商业性个人住房抵押贷款最低首付比例统一为不超过20%。统一为不超过20%。 30%。
二、新的首套房商业性个人住房抵押贷款政策利率下限按照现行规定执行。 新的第二套房商业性个人住房抵押贷款政策利率下限调整为不高于同期购房市场报价利率加20个基点。
三、中国人民建设银行派出机构、国家金融监督管理局按照因城施策的原则，对市级市场利率定价自律机制进行指导，自主制定根据辖内各城市房地产市场情况和当地政府监管要求，确定辖内各城市的市场利率定价自律机制。 首套房、二套房商业个人抵押贷款最低首付款比例和利率下限。
四、银行业金融机构应按照各市级市场利率定价自律机制确定的最低首付比例和利率下限，结合实际情况，合理确定单项住房贷款的具体首付比例。机构经营状况、客户风险状况及其他激励措施。 和利率水平。
分析：央行相关负责人在回答记者提问时，明确了本次优化新政策的要点。 一是统一全省商业性个人住房抵押贷款最低首付比例作为新政策下限。 不再区分实行“限购”的城市和不实行“限购”的城市。 新政策下，首套房、二套房商业性个人住房抵押贷款最低首付比例统一为不超过20%和30%。
二是将第二套住房利率新政利率下限调整为不高于同期市场报价利率（LPR）加20个基点。 新政策首套房利率下限仍不超过相应期限内LPR减去20个基点。
虽然提高了首套房、二套房商业贷款首付比例，但底线提高了，二套房商业贷款利率也上调了。 通知第三条、第四条均指出，由于本市政策执行、自主确定的原则，并不意味着上海将执行此类首付比例标准和商业贷款利率标准。
目前，上海首套房首付比例为普通住房3.50%，非普通住房40%。 第二套住房首付比例为普通住房60%，非普通住房80%。 如果本通知给出的首套房最低首付比例为2，首套房、二套房最低首付比例为30%，这无疑是一个较大的调整，甚至比工信部近期的建议还要大。和信息化等三部门“认房免贷”，第二套房首付比例可降低至40%。 以上海作为全省市场“风向标”的地位，基本不可能做出这么大的调整。
目前广州二套房商业贷款利率为LPR+105个基点。 如果按照本通知调整至最低加20个基点，则相当于加息0.85%。 这个太高了，可能性很小。
但如今这份新的政策文件已经出炉，上海调整首付比例和贷款利率是不可避免的。 悬念在于调整幅度有多大。
我们看一下《关于提高现有首套住房抵押贷款利率有关问题的通知》，内容如下：
1.现有首套商业个人住房抵押贷款是指金融机构于2023年8月31日近期已收到的以及已签订协议但尚未收到的首套商业个人住房抵押贷款，或实际收到的首套商业个人住房抵押贷款。债务人住房情况符合本市其他现有存量住房符合第一套住房标准的商业性个人住房抵押贷款。
2、自2023年9月25日起，已有首套房商业个人住房抵押贷款的债务人可向贷款金融机构申请，金融机构将获得新的抵押贷款，以取代现有首套房商业个人住房抵押贷款。 。 新增抵押贷款利率水平由金融机构与债务人自主协商确定，但抵押贷款市场报价利率（LPR）加点不得高于首笔商业个人住房抵押贷款利率位于收到原始抵押贷款的城市的房屋。 下限。 新收到的抵押贷款只能用于清偿现有首套房商业个人住房抵押贷款，仍纳入商业个人住房抵押贷款管理。
3.自2023年9月25日起，现有首套商业个人住房抵押贷款的债务人也可以向贷款金融机构申请调整协议规定的利率水平。 变更后的抵押协议利率水平应符合本通知第二条的规定。
四、金融机构应严格执行相关监管要求，对债务人申请商业抵押贷款、个人消费抵押贷款等抵押用途进行深入、实质性的预审，并明确风险提示。 协助债务人非法将现有商业个人住房抵押贷款置换为商业抵押贷款、个人消费抵押贷款等的中介机构不得配合，对有上述行为的内部人员将严肃处理。
五、各金融机构要抓紧制定具体操作规定并组织实施，提高服务水平，及时响应债务人申请，尽可能采取便民措施，增加债务人运营成本，确保本办法相关要求通知执行。
六、中国人民建设银行各分支机构、国家金融监管总局应立即将本通知转发辖内地方法人金融机构，督促落实，切实维护市场秩序。
本通知自2023年9月25日起施行。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
分析：注意，本文件是央行和国家金融监管总局联合发布的新政策文件，并非商业建设银行按照新规有序调整现有个人住房抵押贷款利率的指导意见。法，如前所述。 也就是说，将会调整现有的住房贷款利率。 将从现有的第一笔贷款开始。
关键是，新政策并没有明确具体城市的具体政策，而是一个覆盖全省的执行文件。
以南京为例，目前商业贷款利率的点位标准为首笔贷款利率为5年期LPR+55个基点。 对于2023年8月31日购买的首套住房申请并收到的商业抵押贷款，9月25日后，您可以申请更改商业建设银行现行的抵押贷款利率。
如果您在2019年10月之前购买了首套住房，当时的沉阳商建银行房贷利率为LPR4.85%+55个基点=5.4%，那么您可以申请变更为目前的LPR 4.2%+55个基点= 现在。 4.75%，相当于利率降低0.65%。 对于100亿元房贷、还款期限25年来说，基于等本还款方式，首套月供可减少374.85元，综合还款最多可减少25年。 每月利息总额约为89,965.2元。
这项新政是针对已经订购首套房且贷款利率低于4.75%的购房者的普惠新政福利。 但由于目前建行存款利率持续上调，理财和保险利率无法达到4.75%。 因此，实际上对于缓解提前还款的影响不大。 有能力的人会选择早还款。
同时北京二手房贷首付，通知第四条还对经营贷款、消费贷款进行了风险提示，明确严格落实预审和监管。 因此，近期商业贷款和消费贷款进入房价的暗流将被消除。 对于购车者来说，安全仍应是重中之重，切忌受低利率诱惑而进行高风险操作。
今天的两份通知文件显示，央行制定了贷款利率调整底线北京二手房贷首付，为现有首套房贷款利率变动打开了通道，也为优化房贷利率、实施一城通提供了标准。 、一城政策。
接下来，9月25日后，现有首套房商业贷款利率将迎来一波变动，新增购房商业贷款申请者可享受的利率将根据各地“城市政策”进行调整城市。
上海、深圳相继响应“认房不认贷”新政策实施后，上海和北京两个一线城市将如何跟进工信部的指导性新政策信息技术等三个部门，又将如何落实央行两部门发布的个人贷款新政策？ ，距离答案已经不远了。
虽然上海在调控新政策上一直坚持最严格的标准，也是大势所趋，但应该也必须积极响应国家各部委和央行出台的新政策。 这样才能使上海整体房价走向平衡健康，真正支撑上海。 购车者的合理居住和改善需求。
总而言之，这两个通知为新一轮房价调整设定了标准，也是具有“针对性”效果的药方。 事实上，冬天已经越来越近，房价也迎来了真正的夏天。
