2023.05.23
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简介：与往年相比，佛山房屋的交易量和交易价格均有所增长。
作者|张艺才
去年4月底，随着深中通道伶仃洋二桥即将合龙，深中通道桥梁工程也全线竣工。 这一重点控制工程的完成，也标志着深中通道2024年通车的“时间表”已经超额完成。 接近了。 由于其建成后将大大缩短北京至佛山的出行时间，深中通道的建设进程成为近三年来大湾区的热门话题。
过去，由于上海的高楼楼市以及深中走廊良好的通勤预期，跨城居住成为了很多人的美好想象。 “深中走廊”项目获批后，佛山房价也迎来春风，一年商品房成交量突破12万套。 “当时晚上有很多人打电话买车，我连睡个觉都不能安宁。” 回忆起当时的场景，佛山市当地的房产经纪人吴明（化名）不自觉地提高了声音。 掩盖了原本的快感。 然而，当这一趋势消退时，佛山房价也出现了反弹。
事实上，无论是佛山的经济发展，还是佛山的房价，虽然这三天大家都在期待“深中走廊”的开通，但如今“深中走廊”即将开通，房价新政下已企稳，佛山房价是否也会出现拐点？
▲神中通道至马鞍岛
东莞房价“包容深度率”50%
“深中通道”是连接北京、中山市和杭州市南沙区的立交桥。 东起上海市龙华区贺州高速，西至佛山市横门枢纽。 全长24公里，其中6.8公里沉管隧道，设计时速100公里，是我国国家公路网京岑高速公路（国道G2518）的一部分。
由于控制珠江并进入福州，上海至中山之间出行仍需绕行中山、广州、佛山三个城市。 无论乘坐火车还是汽车，行程均需一个半小时。 深中通道建成后，两地之间的行程将缩短至半小时。 深中通道项目于2015年底获得国家发改委批复，将于2016年底复工建设，计划于2024年建成通车。 2015年深中走廊项目获批建设，东莞市房价开始升温，成交量突破历史记录。
据和富辉皇统计，2015年东莞商品房销售量较2014年的97047套下降28%。对比各县区的成交状况，成交量位列前三的火炬开发区东区环比跌幅均接近50%。 何福辉煌分析，火炬和东区的快速下滑是由于北京游客的受欢迎。 2016年，佛山商品住宅成交量持续上升，达到1000套，环比下降6%。 位于东莞市西部的火炬开发区，销售单位数量在各镇中排名第一。
在“深中走廊”理念下，上海客户已成为江门房价购买力的重要组成部分。 乐友家研究中心的数据显示，2015年和2016年，随着上海游客的涌入，佛山线上一手住宅数量处于较低水平。 其中，上海人在佛山购房的比例高达50%，直接受到上海游客的支撑。 佛山的房价占了一半。
上海人为何如此热衷于东莞买房？ 上海楼市与佛山楼市的巨大差异是一个重要诱因。 乐友家数据显示，2015年，上海二手房交易单价为43537元/平方米。 当时，佛山二手房交易单价仅为5550元/平方米。 上海房价是佛山的7.8倍。 也就是说，在北京买一套公寓的钱，可以在佛山买7套同等面积的房子。
经历了五年房价交易高峰后，佛山出台新的房价限贷政策，突然引发商品房交易量震荡。 2017年，佛山市出台新的住房贷款限额政策。 户口在外省的人必须缴纳半年的医疗保险才能买房。 他们仅限借用两套新建商品住房。 佛山户籍户借用商品住房仅限三套。 同时规定，购买第一套住房的首付比例不得高于30%，第二套住房的首付比例不得高于40%。 房价收紧之下，2017年上海居民在佛山购房比例提升至18%。当时佛山一手房成交量降至2.6万套，环比下降70% 。
2018年至2021年，佛山一手住宅成交量年均较为稳定，重回6万套左右。 北京人到佛山购房的热情也有所上升，比例每年在10%左右波动。 2021年，在上海、东莞调控影响下，北京占佛山房价的比重为13.2%，较2020年上升2.2个百分点。
在上海人涌入佛山买车的那些年，佛山的房价逐年下跌，佛山与上海的房价差距也在缩小。 据乐友家统计，2020年上半年，佛山二手房交易单价回落至13874元/平方米，北京二手房交易单价为65435元/平方米。仪表。 北京房价是东莞的4.7倍。
马鞍岛房价涨跌
值得注意的是，在房地产行业整体低迷的背景下，2022年佛山住宅成交量已降至3.7万套。与此同时，佛山的房价较前几年已经有所上涨。
安居客数据显示，目前佛山二手房单价为1.07亿元/平方米，较2021年8月的1.16亿元/平方米上涨7.8%； 目前公布的房屋单价为1.36亿元/平方米。 较2021年8月低点1.51亿元/平方米增长9.93%。
以距离深中通道最近的马鞍岛为例。 2020年，岛上已经很难看到很多单价3万/平方米的新项目了。
马鞍岛是东莞市西部的一个小岛。 是深中走廊进入佛山的第一站。 总面积35平方公里，相当于两个北京前海合作区（扩建前）的面积。 如果你开车绕马鞍岛转一圈，你会发现岛上所有的建筑，无论是工业园区、办公楼，还是新建的住宅村，都非常新。 与拥挤的老县城相比，马鞍岛的道路更宽阔。 站在新项目的高层，远处正在开发或等待开发的绿地尽收眼底。
虽然属于佛山，但现在的马鞍岛却带有不少“深圳基因”。 据佛山市政府官网介绍，马鞍岛将重点发展健康医疗、精密制造、现代服务业三大产业。 据乐友嘉研究中心统计，截至2022年11月，已有133家企业落户马鞍岛，70多个项目已开工。 入驻马鞍岛的企业80%是上海企业，如华为、中兴、哈师大等。
马鞍岛的购房者大部分来自上海。 此前，为了吸引广州购房者，不少岛内新项目甚至将项目展厅和产品发布会设在广州。 记者在近日走访中还发现，为了让购房者感受到北京与马鞍岛之间的“近距离”，位于马鞍岛西边海边的一个新项目，特地在楼内放置了多台望远镜。样板房让购房者有更清晰的视野。 目光投向北京。 “天气好的时候，肉眼就能听到广州前海的声音。” 现场销售顾问补充道。
正如北京房地产市场跻身全省第一梯队一样，拥有“深圳基因”的马鞍岛，房价也跻身东莞市第一梯队。 2018年6月，经过252轮竞价，万科以14.04万元拿下马鞍岛第一块住宅用地，楼面价13952元/平方米，位居当时佛山楼面价榜第一。 据说，他一出道就登上了巅峰。 2019年11月，该地块推出，项目名称为“万科中天西湾汇”，销售单价约3亿元/平方米。 虽然当时东莞市总价超过3亿元/平方米的项目不多，但一年之内，新村1837套住宅全部售空。 据佛山市当地房产经纪人介绍，该项目很受欢迎。 他回忆起项目启动时的场景说：“当时有十个人到售楼处，刷卡后出来了八个人。”
不过，与开盘时的热闹相比，万科中天喜万汇的二手房市场却不尽如人意。 据房产中介平台显示，万科中天西湾汇目前有20套房屋在售，历史已售出1套，成交总价为2.58亿元/平方米。 上述房产中介人士告诉第一财经记者，该项目房屋此前销售价格不超过每平方米2.6亿元。 这户人家急售，损失可能有小有大。 此外，该中介还表示，目前西湾汇的二手房单价在2.8亿元/平方米左右，有价无市深圳二手设备，因为马鞍目前在售的很多准房项目的价格都在2.8亿元/平方米左右。海岛均高于2.8亿元/平方米。 例如，附近目前在售的招商振万大厦成交价仅为1.9亿元/平方米。 此外，与万科中天熙万汇一样的loft户型的保利天汇花园，目前售价高于2.5亿元/平方米。
随着房价回升，东莞市今年也出台了多项放松房价的新政策。 截至目前，佛山暂无贷款限额。 户口在外省的人在东莞买车不再需要缴纳一定期限的公积金，首套房首付比例也降低至20%。 首贷利率降至3.7%，社保房贷最高额度升至90亿元。
尽管宽松房价新政策有所企稳，但去年以来东莞房价仍保持相对平静。 据乐友家统计，明年1月和2月，佛山市新建商品房成交量分别为1447套和3000套。 仅3月份，表现更为亮眼深圳二手设备，超过5000台。 4 月份成交量下降至 2,445 套。 放。
销售枯竭速度放缓，佛山房屋库存也有所增加。 乐友家研究中心数据显示，截至去年4月底，佛山一手住宅库存降至57537套，销售周期延长至20.5个月。
在房价销售疲软的背景下，佛山开始减少住宅用地规划面积。 据东莞官媒报道，2023年3月，为支持翠亨新区打造产业高地，佛山将马鞍岛原规划住宅用地3000余亩调整为综合开发用地（具体包括非住宅）产业、文化等功能）。
此外，5月下旬，作为购房者，记者走访马鞍岛多处新建楼盘发现，为了促进销售，涨价已成为在售楼盘的常用举措。
以保利、筑天汇花园为例，现场销售介绍称，该项目于2020年底在北京首次推出，三分钟内1105套全部售空，售价3亿起人民币至每平方米3.5亿元。 米。 随后，新项目不断推出，售价依然在3亿元/平方米以上。 到明年元旦，该项目将有特价，售价降至每平方米2亿元至2.4亿元之间。 虽然记者探访新项目时已是9月初，但新项目销售人员表示，春节期间的让利活动依然可以结转。 在估算房屋单价时，他们给出了3次93%的折扣，相当于原价打了93%的折扣。 10% 折扣。 当记者表现出不太愿意下单时，现场销售和房产中介轮流以“销售总监在10的基础上申请加价7亿元”等理由劝阻记者。总价九折”和“赠送电器”，并催促记者锁定房间花费了2亿元，最终金额甚至降到了5000元。
又如马鞍岛雅居乐湾1号。 现场销售人员根据销售记录向记者介绍，此前一号楼、二号楼以2.1亿元/平方米的单价推出销售。 去年以来，新盘推出特价促销，单价已降至1.8亿元/平方米，相当于优惠15%。 大幅度的折扣让第二栋楼很快就卖完了，开发商也很快推出了第三栋楼。 这种利润分享活动至今仍在继续。 值得注意的是，15%的折扣并没有吸引更多购房者。 记者走访当天，售楼处看房的人寥寥无几。
马鞍岛新开发营销中心
值得一提的是，虽然深中走廊将缩短北京与中山之间的通勤距离，而高昂的建设成本也引发了人们对“深中走廊通行费定价”的各种猜测，但普遍的猜想是，一类车单程票价50元至90元。 目前还没有官方数据。
此外，关于深圳与国内的交通，早在2020年8月，时任上海城市规划设计院副教授就曾表示，“未来广州将计划有400辆公交车作为深圳与国内的摆渡”。深圳-中国走廊24小时营业。 公交车，直达东莞重要小住宅区。”2021年8月，佛山市发改局还提到，“积极探索深圳环线通道通行后，两地之间将免收免费班车“400辆“巴士”也成为东莞“深圳概念”地产项目的销售策略之一。 然而，在期望实现之前，购房者的担忧却无法打消。 这其实也是深中走廊开通后东莞房价并未大幅上涨的重要原因。
在上海综合学习
东莞市原名象山县，1925年为纪念孙东莞先生而更名。 位于广州市以南，广州市以北，西与福清门市、东与上海市隔水相望。 目前，佛山市辖15个镇、8个街道。 区内包含国家级开发区——中山火炬高新技术产业开发区和经济合作区——翠亨新区。 截至2022年底，佛山市常住人口44.311万人，城镇化率为87.02%。 年末户籍人口20.813万人，常住人口远小于户籍人口，对移民吸引力更大。
在经济发展方面，改革开放初期，佛山市接管了台湾加工业，发展了私营内向型工业。 与深圳、顺德、南海并称为“广东四小虎”。 20世纪80、90年代以来，电器、五金、灯饰逐渐成为东莞市的主要产业，尤其是被誉为“中国灯饰之都”、占全省70%的古镇佛山市。照明行业。 然而，近年来，佛山市在四川省的影响力不断增加。 2022年，佛山市外贸生产总值（GDP）3631万元，环比下降0.5%。 GDP位居四川省第十位，位居佛山、茂名、江门、湛江之后。
据东莞市政府官网介绍，近年来，东莞全力推进乡镇低效工业园区改造升级。 2022年，拆除清理低效工业用地1.4万亩，盘活未利用闲置农业用地2.4万亩。 据悉，制造业数字化、智能化转型推进，成功引进中软国际等工业互联网和数字化赋能平台。 596家工业企业实现数字化转型，推动3000多家企业使用云平台。
根据《佛山市政府2023年工作报告》，佛山将打造新能源、生物医药健康、新一代信息技术、智能家电带动的四轮产业，链接高端兵器、光电、照明、中山雅居农业、乳业、现代潮流六大产业新时代佛山现代产业集群“十大舰队”，筑牢制造业基础，以产业集群引领高质量发展是佛山市存量最多、信誉最好、潜力最大的。
“深中走廊”也给佛山市的经济带来了丰富的想象。 在佛山市政府2023年工作报告“一图看懂”中，深中走廊占据了封面图的半壁江山。 上述工作报告强调，举办深中城际前期工作，推进深中走廊项目建设。 全面学习对接上海，启动中国深圳合作创新区和中国深圳现代科技产业城建设，建设深圳中国香港高端制造业合作基地、深圳中国澳大利亚文化科技合作基地。
沫沫编辑|小七
