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北京626条新政出台后市场有所回暖，但目前消息面依然褒贬不一。
有的项目看房人次成倍增长，而有的项目依然冷清，看房人次低于预期。
但总体来看，新政策的效应正在释放。
机构数据显示，北京新房市场整体成交量回暖。
单周成交量1665套，环比增长70%以上。
但成交温和回暖仍以“特价”为主，整体市场以价换量。
那么，房价何时才能止跌回升呢？
近日，国家创新与发展战略研究院学术委员会常务副主席、原重庆市市长黄奇帆在去年的一次经济会议上对中国房地产走势的预测，再次被挖出。
因为他的预测与当前的市场趋势大致吻合，
那么，经过这一轮周期，房地产市场到底会在哪里见底？最终结果又会如何？
第一，30%是“底线”
他表示，其实这两年中国房价并没有大幅下跌，只是存在“有销无市”。
房地产市场的交易量从2021年开始不断下滑，从最高峰的18亿平米，跌到2023年的不到10亿平米。什么时候能达到均衡？黄先生认为是12亿。
为什么？
中国已建成并使用的住房面积有500多亿平方米，如果按照50年的折旧年限来计算，每年有10亿平方米的住房置换需求，加上2亿平方米的其他需求（如结构性需求调整），12亿平方米的住房交易量应该是底线。
黄奇帆预计，从近年来交易量下滑的趋势来看，房地产市场可能在2024年就会触及这个“底线”。
那么如果数量这么低，为什么价格不低呢？
黄奇帆提到两点：
1、房地产开发商不愿意降价，银行也不愿意降低房贷价格；
2、特别是对于普通百姓来说，买了房子之后肯定不希望房价下跌。
没人希望价格下跌，哪怕没有交易，这就叫有量无市，所以这两年并没有出现大规模的价格下跌。
那么过去两年房价下跌的罪魁祸首是谁呢？罪魁祸首是那些被取消抵押品赎回权的房产。
黄奇帆说：当大量交易被中止，房地产开发商无法偿还资金的时候，那么老百姓会起诉他，他的债权人会起诉他，银行也会起诉他，诉讼之后就变成法律纠纷了。司法拍卖无非就是把房地产开发商已有的土地和房产拍卖。
事实上，这一预测与实际情况相吻合。
数据显示，本世纪初，我国止赎房屋只有20万套左右，到2021年，这个数字已经增长到50万套，到2022年，这个数字已经超过150万套，而2023年，虽然数据还没有出来，但按照他的预测，2023年这个数字可能会达到400万套。
被拍卖的房屋有400万套，如果按照平均每套房屋面积100平方米来算，那么总面积就是4亿平方米，相当于全社会每年实际交易量的30%。
从逻辑上讲，只要止赎房比例超过20%，拍卖价格就成了一个地区的房价。如果止赎房的成交量只占全市成交的1%、5%，那么止赎房依然是止赎房，市场房依然是市场房。
但如果被取消抵押品赎回权的房屋数量超过20％，它的价格就会一直打20％、30％或40％的折扣，而主要目的还是为了出售，因此它的价格就会螺旋式下降。
所以关键还是止赎房屋的数量，止赎房屋数量多了，房价肯定就跌。
如果区域房价下跌30%是常有的事，那么一旦拍卖，价格可能跌到40%-50%，甚至跌半。
因此现在是政府介入的时候了。
另外，从老百姓的财富状况来看，老百姓的房贷首付一般在20%-30%，可能分几年才还清，所以老百姓实际还款可能在30%-40%，所以就算下降30%，总体上也不算负资产。
如果跌到40%-50%，就会出现负资产，社会就不稳定。
从银行角度看，如果现在房价下跌30%-40%，银行的坏账就会急剧增加，甚至达到10%~15%，这将是一个金融黑天鹅事件。
这就是经济规律。
因此他认为，如果一个城市的房价下跌30%，当地政府就应该购买这些房产。
显然，这一预言成真了，各地房价下跌30%，517举措落地，这一“大动作”向外界展现的，正是决策层的“底线”。
这是否意味着价格很快就会上涨？
近期，北上广深四大一线城市均推出“大动作”，成交均有不同程度回升，北京6月最后一周成交更是亮眼，如果7月北京二手房成交量突破1.5万套荣枯线，房价会不会上涨？
我个人认为这种可能性很小。
有句话说，“病来如山倒，病去如抽丝”，经过三年的下滑，市场需要一个恢复期。
2015年市场恢复期是半年多，这次可能更长，而且格局可能发生变化。
2、本轮下跌最终利好保障房
此外，黄奇帆称，当“底线”到来时，政府可以以两到三折的价格收购商品房存量，用作房改房、人才住房、廉租房等。
今天我们确实看到了大规模的囤货行动。
那么目标是什么？
黄奇帆推测，本轮保障性住房能实现20%的覆盖率。
他说，一个国家的政府应该为居民保证至少30％的公共住房或经济适用住房。
香港780万人口中，480万住在普通公屋，但公屋只保证每人4平方米，公屋至少要15平方米，太低了。
70%的新加坡人居住在公共住房中。
目前，我国只有5％的人口居住在公共住房。
所以，当政府“收储”的时候，房地产商就有钱去偿还银行、上游的工程债务等，这样就实现了债务的相互抵消，风险就得到了化解。
所以如果一个城市真的大规模降价30%、40%，政府肯定会救市，也许经过这次事件，中国城市的保障性住房降幅会超过20%。
以上是黄奇帆的预测。不过，目前看来，市场也正在朝着他预测的方向发展。
目前，全国至少有22个城市开始实施收储行动。
广州增城区政府公开征集符合条件的商品房作为安置房，要求总面积2.07万平方米，政府以当时每平方米12570元的价格收储土地，房地产企业虽然赚不到钱，但可以暂时脱困，重新焕发活力。
重庆首批95套保障性住房开建不到半个月入住率就突破六成，也彰显了“收储”后转化为保障性住房的运营成效。
但同时也要清醒地看到，保障房的建设和运营不可能一蹴而就，尤其在一线城市，但至少房地产的路径已经日渐清晰。
