界面新闻记者|王婷婷
房地产行业向租购结合的住房制度迈进了一步。
7月21日，新华社发布，为贯彻落实党的二十大作出的战略部署，二十届中央委员会第三次全体会议研究了进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题，作出了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。
其中，明确提出加快建立租购结合的住房制度，加快构建房地产发展新型模式，具体包括以下五个方面。
首先要增加保障性住房建设和供给，满足工薪阶层的刚性住房需求。
对此，易居研究院研究总监严跃进指出，“保障房+刚需”的结合点非常清晰，不仅明确了保障房的定位，对于后续刚需住房产品也有了明确的规划。这一政策对于地方政府规划刚需住房产品有非常重要的启示，也将有助于保障房真正发挥保障作用。
除基本需求外，该政策还提出支持城乡居民多样化改善性住房需求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，支持多元化需求，不仅源于需求侧的多样化、个性化、差异化，也是引导供给侧改革的标尺。“未来无论是商品房、租赁住房还是保障性住房的供给，都要进行需求研究，按需建、按需订货。”
包括近期各地为改善居住品质而对建筑规范、容积率计算规则等做出的调整，也是对多样化需求支持的体现。
三是赋予各城市政府充分的房地产调控自主权，实行因城施策。允许有关城市取消或减少住房限购政策，取消普通住宅和非普通住宅购房标准。此外，政策还明确提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
李宇嘉认为，这是为了完善中央和地方在房地产调控上的事权和责任分配，实现权责对等，体现治理能力的提升。换言之，把调控的权力交给地方政府，也会让地方政府承担稳定房地产的责任。在城市和区域分化、购房群体分化的当下，地方政府需要在自主的前提下，因城施策，才能管好房地产。
一位民营地产龙头人士向界面新闻表示，楼市降温后，房地产调控由紧转松，允许地方以城定政策松紧程度，而法规中提到的取消或调整限购、取消普通住房标准等，其实在大多数城市都已经落实。
他认为，商品房预售改革的大方向应该是促进现有住房销售；取消普通住宅和非普通住宅的标准，无论从刚才提到的双轨制角度，还是从鼓励改善型住房的角度，这都相当于提高了房地产行业的门槛，有利于减少供给，提振购房者信心，对中长期保持市场稳定起到一定作用。
最后一个利好消息是房地产税制的完善。
严跃进表示，从税制角度，近年来出现了较大变化，即从“房地产税收征收”到“不断降低交易税收成本”。从改进角度，未来将根据供求关系重大变化的市场特征，确保房地产税制更加灵活精准。
“目前房地产循环受阻，包括土地从建设到销售、新房和二手房、刚需和改善等环节都存在障碍。其中一个障碍就是交易或流通成本过高。”李宇嘉指出，未来将全面理顺房地产税，降低开发和交易环节的税负，比如通过配合消费税改革，减少对增值税的依赖，减少地方政府增加开发投入的动力，鼓励商品房交易和流通，扩大终端交易规模，从而增加消费税。
毫无疑问，房地产税改革也已迫在眉睫。
“我国已实现不动产全面登记，实现了登记机构、登记簿、登记依据和信息平台的统一，已具备征税的条件。”同策研究院研究主任宋宏伟对界面新闻表示，房地产税的核心问题在于税基和税率的确定，这是对老百姓影响最大的问题。
房地产税的税基是指对什么样的房子征税。是所有房子都要征税吗？还是第一套房免税，第二套房开始征税？还是按人均额定免税面积，超出部分才征税？税率是按房价总额的百分比来计算的。
宋宏伟认为，不同城市之间的房价差距很大，但不同城市中低端收入差距比房价差距小得多。各个城市的税率是一样还是不一样？如果不是，按照什么标准来征税？这些都是房地产税征收的难点。
上海中原地产分析师陆文曦对界面新闻表示，总体来看，住房制度建设越来越清晰，市场层面是市场层面，保障是保障。过去是满足基本需求，现在慢慢转向改善层面，从解决有没有房的问题，到解决接口能不能解决的问题。一是要刺激市场需求，二是也要满足市场需求。
“当整体城镇化进程达到较高水平，商品房需求进入瓶颈期，加之房价仍然居高不下，就采取租购并举的新行业发展模式。”和硕研究院首席分析师郭毅对界面新闻表示，这也是很多成熟发达国家在房地产进入相对成熟阶段时，都会采取的新发展模式。
在市场化调控方面，这次中央对地方放权力度加大，对调控方向给予了明确指引，包括限购政策的调整取消，普通住房标准的调整取消，都是史无前例的。接下来，针对一线城市可能会出台一些更加积极的政策调整。
值得一提的是，此次房地产政策的内容被放在“完善保障和改善民生体系”的总体框架下，严跃进分析，其意义就是要从民生角度去思考新一轮工作，特别是从解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题角度去思考。
“房地产工作的定位很明确，要从群众角度出发，从群众关心的问题出发，包括购房、房价等。未来还要研究新一轮改革中群众在住房、民生等方面的新诉求、新需求，根据需求谋划发展。”严跃进说。
