近日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进我国现代化建设的决定》发布，提出加快建立“租购并举”住房制度，加快构建房地产发展新模式，其中包括加大保障性住房建设和供给，满足工薪阶层的刚性住房需求。
作为保障性住房制度的重要组成部分，2021年以来，中央积极出台多项与住房租赁相关的配套政策，伴随而来的是，我国住房租赁政策体系也逐年完善。
2024年上半年，广州、上海、北京等13个省份81个城市已公布今年租赁住房募资目标，预计累计新增募资规模约101万套（间）。其中，核心一二线城市计划募资量占比约75%。
2024年部分重点城市租金保障房募集资金计划 数据来源：58安居客研究院
值得注意的是，截至6月底，一些城市已提前完成半年乃至年度募捐目标，进展较快。
例如，上海，今年1至6月，全市新建和募集资金保障性租赁住房约4.7万套，新增供应约3.4万套，均超额完成半年工作量；截至6月底，杭州市累计募集资金保障性租赁住房项目126个、6.01万套；新推出保障性租赁住房项目10个、9531套，提前完成全年募集资金目标和“春雨计划”目标。
政策面，据中指院监测，今年上半年地方政府出台住房租赁相关政策80余项，涵盖供给计划、融资渠道、租金补贴等供给侧和需求侧多个方面。
进入下半年以来，各地持续发力，推动租赁住房建设。
7月15日，从杭州市住房保障和房屋管理局获悉，杭州市七宝停车场、赤华街公交站、真华路停车场三个公交场站和九宝中心区一个地铁TOD项目近日获得立项批准，预计建成后将新增保障性租赁住房约2000套，进一步扩大杭州市“小户型、廉租”保障性租赁住房供给。
7月23日，深圳市住房和建设局印发《深圳市社会单位平价租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》（以下简称《细则》），细化和补充了社会单位平价租赁住房租赁管理的具体规定，规范社会单位平价租赁住房运营管理，推动深圳市平价租赁住房加快发展。
其中，在租金方面，提出社会租赁住房租金由经营管理单位确定，并不得高于同期同区域同质量租赁住房市场参考租金的90%。
据悉，深圳去年8月发布实施政府规章《管理办法》，将廉租住房分为政府配置的廉租住房和社会主体出租的廉租住房两类，并确立了社会廉租住房租赁运行和监督管理的基本规范。
平安证券研究指出，随着国务院《关于保障性住房规划建设的指导意见》的发布，未来“市场+保障”的住房供应体系将逐步建立，而作为保障性住房体系的重要组成部分，租赁住房也将迎来快速发展，得益于庞大的潜在需求群体，预计短期内供需格局仍将维持偏紧态势。
此外，随着REITS向租赁住房领域拓展，市场化租赁住房迎来了可持续、优质的新路径。
2024年以来，我国仅存的5只保租REITS资产规模持续升级，市场整体呈现“首发+扩募”双轮驱动格局。
仅5月份以来，已有3只租赁住房REITs宣布启动募资扩大计划。
5月23日，北京保障房REITs中房信托（北京）股份有限公司（简称“华夏信托”）发布启动募集规模扩大的公告，拟在北京购买房山区朗悦嘉园、通州区光电机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园四个项目。
5月30日，华夏基金旗下华润有巢房产基金发布启动募集规模扩大的公告，拟购买上海租赁住房项目。
6月1日，红土创新深圳安居房产基金发布扩张计划启动公告，拟购买深圳市福田区城福园项目（382套、建筑面积14639平方米）、南山区南新园项目（490套、建筑面积18871平方米）、宝安区空港花园项目（2388套、建筑面积144781平方米）。
与此同时，正在申请的租赁保障领域REITS至少有10只，总规模预计超过100亿元，其中包括上海城投、青岛房投、建信住房等国企主要申请的项目。
营收方面，据克而瑞监测，今年二季度租金保障型REITS整体净利润较为可观，市场上5只租金保障型REITS项目合计营收近亿元，合计营收逾9470万元。
克而瑞研究指出，租金保障房这种商业运营模式最大的优势在于商业模式清晰，虽然利润较小，但项目整体入住率往往较高，参与企业在金融、税收等方面有一定的支持，同时还能盘活存量资产，提高资产本身的效益和价值，因此成为当下REITS市场的“抢手货”。
