九江城市风光 九江市人民政府官网资料图
7月29日，江西省九江市人民政府办公室印发《关于进一步促进九江房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》的通知，通知中包括落实“购房券”补贴政策、“房票”安置政策等26条措施，包括：城镇住房“以旧换新”政策支持、落实交易税费优惠政策、加大住房信贷支持等。
在“购房券”补贴政策实施方面，自2024年8月15日起至2024年12月31日，共发放1000张购房券（按商品房合同备案提交顺序排列），购房券票面价值为合同约定所购商品房总价的10%（其中政府、房地产开发商各承担5%）。
在落实“住房券”安置政策方面，通知明确，城市开发边界内，除国家规定必须新建的安置房外，一律停止新建安置房，实行住房券安置政策。住房券实行实名制管理，用于购买新建商品住房，初始持有人为被征收人。住房券可以转让一次，转让须向辖区房屋征收部门办理登记。
通知还提到，将积极引导房地产开发商、房地产经纪机构、购房者三方共同努力，通过市场化交易模式实现城市住房“以旧换新”。
进一步优化住房公积金政策方面，对职工家庭在当地无整套住房，在全国范围内首次使用公积金贷款或首笔公积金贷款已还清后再次申请公积金贷款的，执行首套住房贷款政策。对中心城区双收入家庭和单收入家庭购房最高贷款限额分别提高到每户100万元和60万元；对本市县（市）内购房的双收入家庭，最高贷款限额分别提高到每户100万元和60万元。对有住房公积金家庭和有1名职工缴纳住房公积金的家庭，最高贷款限额分别提高到每户60万元和40万元。 对二孩家庭、三孩家庭购买自住住房的住房公积金贷款最高限额分别提高10%、20%；对基层基础以上的优秀人才申请购买自住住房的住房公积金贷款最高限额提高20%；对已缴费员工申请购买装配式住宅或星级绿色住房的住房公积金贷款最高限额提高20%。
以下为该政策全文：
九江市进一步促进房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施
为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场发展的决策部署，进一步构建房地产发展新模式，激发市场活力，促进我市房地产市场良性循环、平稳健康发展，结合我市实际，制定如下措施：
01 落实“购房券”补贴政策
自2024年8月15日至12月31日，向在中心城区（不含柴桑区）购买新建商品住房的个人（按商品房合同备案时间排序）发放共计1000张购房券，券面金额为合同约定购房总价的10%（其中政府、房地产开发商各承担5%）。购房券采取“不用申请、即享即用”方式，在签订商品房合同时以电子券形式发放。购房券不得用于支付定金或首付。可使用购房券的房地产项目名单，由自愿承担5%购房优惠并承诺保证交房的房地产开发商提交，由住建部汇总并向社会公布。房地产开发商可按制定的实施细则兑现，所涉及资金由受益财政全额保障。 鼓励各县（市）、柴桑区参照实施“购房券”补贴政策。
02 落实“住房券”安置政策
城市开发边界内，除国家规定必须新建的以外，不再新建安置房，实行住房券安置政策。对确需实物安置的，原则上通过购买现有新建商品住房安置。住房券实行实名制管理，用于购买新建商品住房，初始持有人为房屋征收人，可以一次转让，转让时应当到辖区房屋征收部门办理登记。中心城区（含柴桑区）房券总面值为被征收房屋的货币补偿款=货币补偿款（含货币补偿款）+住房券购买奖励。其他费用如搬迁奖励、临时安置费、装修补偿款等不包含在住房券总面值内，仍通过原渠道以现金支付。 房券购房奖励最高为房券货币补偿的20%（其中最高5%由新购商品房的房地产开发商承担），自房券发放时起至商品房合同备案时止，分阶段递减，12个月内购买住房的，不得再次享受。房券不找零。一张房券可以购买同一项目一套或多套商品房，多张房券可以购买一套商品房。自愿承担房券购房奖励的房地产开发商，可独立申请房券使用，房地产开发商收取的房券按照房券发放地有关政策兑现。其他县（市、区）可结合本地实际，因地制宜制定本地房券实施政策。 各县（市、区）拟采取的安置方式，须事先与本市房地产市场和相关风险稳定进行协商协调，并报市预防应对工作联席会议办公室。
03 支持城镇住房“以旧换新”政策
积极引导房地产开发商、房地产经纪机构、购房者联动，通过市场化交易模式实现城镇住房“以旧换新”。探索由县（市、区）政府财政补贴、银行业金融机构信贷支持，由住房开发商以旧换新，由企业和居民按照市场化原则“以居民旧房换房地产企业定向新房”，旧房可由房地产企业直接购买，也可由房地产企业包销，由第三方购买。有关部门根据交易实际情况，为买卖双方办理房屋网上签约备案、不动产登记和纳税服务。对自本办法发布之日起至2025年12月31日完成旧房出售、购买新房的购房者，新购商品住房可享受首套住房首付政策。 鼓励银行金融机构支持国有企业、地方政策性住房运营企业、住房租赁公司、房地产开发商、物业服务公司等购买存量住房，用作保障性租赁住房、人才住房、市场化租赁住房、文旅民宿、公寓等。
04 继续开展购房促销活动
在中心城区已开展两期“买房有奖”活动的基础上，继续对2024年12月31日前购房的购房者开展“买房有奖”活动，每新增1000套商品房网上签约，组织一期抽奖活动（原则上不超过4期）。每期抽奖活动设特等奖1名（奖励购房款50%现金，最高50万元）、一等奖2名（奖励现金20万元）、二等奖2名（奖励现金20万元），设一等奖3名（奖励现金10万元），三等奖20名（奖励现金5万元）。 抽奖方式按照《九江市中心城区‘买房有奖’活动实施细则》执行。
05落实交易税费优惠政策
落实居民二手房置换个人所得税政策。自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售现房后一年内出售自有住房并在同一城市购买新住房的，可按规定缴纳税款。申请退还出售现房已缴纳的个人所得税。支持税务部门会同住建部门对市场价格连续三个月环比下降、累计降幅超过10%的地区及时降低二手房交易计税价格，开放房地产置换税务部门按照总局、省税务局规定及时调整土地增值税预缴率和核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。
06 加强住房信贷支持
商业性个人住房贷款最低首付比例下调至首套不低于15%，二套不低于25%。取消我市首套、二套商业性个人住房贷款利率下限限制，各银行业金融机构要根据自身经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款具体利率水平。结合实际情况，降低新发放商业性个人住房贷款保证金比例，提前释放存量住房贷款保证金，支持全市住房交付项目建设。房地产开发企业作出“逾期归还住房公积金贷款”承诺后，取消住房公积金贷款保证金，将住房交付项目的住房公积金贷款保证金比例下调至2.5%，超出部分提前释放，支持全市住房公积金贷款交付项目建设。符合释放保证金条件的，及时将保证金退还至指定账户。 对城中村改建、拆除和新建经调查确认的CD级危房，省国家开发银行、农业发展银行将提供贷款等资金支持。
07 进一步优化住房公积金政策
下调住房公积金贷款利率，按国家政策最低限额执行。对家庭在当地无整套住房、在全国范围内首次使用公积金贷款或首笔公积金贷款已还清、再次申请公积金贷款的职工，执行首套住房贷款政策。提高住房公积金最高贷款额度，在中心城区购房，双收入家庭、单收入家庭每户最高贷款限额分别提高到100万元、60万元；在城乡结合部购房，双收入家庭、单收入家庭最高贷款限额分别提高到60万元、40万元。对有二、三名子女家庭购买自住住房的住房公积金贷款最高额度分别提高10%、20%； 对优秀基础人才及以上人员购买自住住房的住房公积金贷款最高限额提高20%；对购买装配式住房的员工住房公积金贷款最高限额提高20%，对购买星级绿色住宅的员工住房公积金贷款最高限额提高20%。上述住房公积金贷款最高限额按最高标准一次享受，不得累积享受。实行“即取即贷”住房公积金政策，员工提取住房公积金支付购房款时，在缴纳首付或首付款后，仍可申请住房公积金贷款；住房公积金贷款发放后，员工在住房公积金账户余额达到5000元的范围内，可以提取住房公积金用于按月抵扣贷款还款和提前还款，提前还款次数不受限制。 全面推行省内异地个人住房贷款住房公积金业务，积极扩大长江中游城市群和赣鄂湘区域城市间异地存款互认互贷合作范围，在区域发展合作协议城市存款的员工享受与本地员工同等贷款待遇。进一步推动灵活就业人员参加住房公积金，灵活就业人员在贷款条件、贷款额度等方面享受与住房公积金缴费员工同等待遇。
08 优化个人住房贷款套数认定标准
住房公积金和商业性个人住房贷款覆盖的居民家庭住房套数，仅以拟购房地房地产登记机构查询的该居民家庭在当地已购商品房套数计算，农村宅基地上的自建房不计入住房套数。如果购房者在拟购房地上已有住房，能够提供房屋租赁登记证明或房屋信息代码及待售房源证明的，可以减免后按其名下住房套数发放个人住房贷款。
09全面落实城市房地产融资协调机制
全面建立融资“白名单”项目“推送—反馈”工作闭环机制和贷款“发放—使用—偿还”管理闭环机制，实行“存贷联动”机制，确保符合条件的项目“准入”“贷到”。金融机构要按照“市场化、法治化”原则对城市融资协调机制推送的项目名单进行评估，及时反馈符合条件的“白名单”、不合格名单及原因，对不合格名单上的项目，协调机制要尽快对问题项目进行修复，符合条件后纳入“白名单”。项目“白名单”的准入条件按照国家相关政策确定，金融机构不得附加任何前置条件。积极组织线上线下开展多种形式的银企对接活动，帮助房地产企业制定融资方案并给予相应支持。
10 进一步优化预售资金管理
优化中心城区预售监管资金使用流程，缩短审核时间，对存在延期交付风险的项目，经当地政府核实确认并承诺确保完成项目房屋交付任务的，允许“点对点”应急使用重点监管资金。
11 支持房地产交易“减负”
全面推行存量房“有抵押过户”，简化抵押存量房交易手续，对符合相关条件的抵押存量房，无需提前偿还旧贷款或注销抵押登记，即可完成过户、再抵押和发放新贷款。实现“有抵押过户”，节省双方资金和时间成本。引导房地产经纪机构“提质降佣金”，合理降低销售成本。实现存量房交易资金监管，确保交易真实性，降低交易风险。
12 妥善处理“工按房”“涉外拍卖房”
对尚未收到保障性安居工程预售监管资金的“工减房”，经当地政府核实确认并书面申请后，允许其网上登记，加强“工减房”价格管控，网上登记价格应与市场价格相一致。稳步开展“外拍房”工作，要加强对当地商品住房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“外拍房”起拍价，确保当地商品住房价格总体稳定。
13 加快商品住房去库存
鼓励房地产企业开展团购活动。优先落实现有商品房作为保障性住房购买政策，完善销售型保障性住房和租赁型保障性住房（经济适用租赁房、公共租赁住房）年度建设任务。各类机关、医院、大中专院校、国有企业等企事业单位原则上不再开工新建干部职工宿舍、周转房、人才房等，如有需要，经批准后可按规定就近购买存量房。充分利用九江优质医疗、文教、生态资源，出台政策吸引周边省市人员来我市创业、就业、购房安居、自理，实现住房销售多元化。
14 支持商业库存清算
已出让的商业、商住兼营或商业兼容用地，在符合土地出让合同和招商协议的前提下，需用于设立服务式公寓产品（其建筑面积与商业建筑面积的比例应与服务式公寓建筑面积与商业建筑面积的比例相同）。个人购买经批准的服务式公寓，享受与区域内住宅同等的落户政策和水、气、电标准，也可购买，购房条件视当地房源供应情况，按照当地政策安排。对已建成的闲置存量商品房，经批准可改建为经济适用租赁住房等产业用房，改建后不改变土地使用性质，不支付额外的地价款。机关、国有企事业单位原则上不再新建办公楼，确有需要的，可按规定就近购买商品房存量。
15 支持商品房销售
积极探索开展商品住房现售试点，中心城区个人在2024年8月1日至12月31日期间签订商品住房现售合同并完成契税缴纳的，可享受100%住房契税补贴。
16 优化调整学历录取政策
在土地出让和新建住宅项目集中区域加快规划建设义务教育学校，完善教育配套资源，统筹安排学位供给，调整学位录取政策。支持购房者凭网上签约备案的新建商品房买卖合同直接办理落户，对学区内有空余学位的安排就近入学。在明确新增用地规模基础上，可在土地出让前明确学区划分。
17 积极发展高品质住宅
在详细规划编制中，选择生态环境优美、公共服务和基础设施完善的城郊地区、临江临湖依山中心城区等区域作为高品质住房建设的重点区域，制定《九江市城市森林园林建设项目试点工作方案（试行）》，践行绿色、低碳、智能、安全理念，优化设计，提升建筑品质。优化完善《九江市城市森林园林建设项目试点工作方案》，引导空中庭院、空中森林园林等发展。支持地方政府在符合国土空间总体规划、不超过公共服务设施和基础配套设施承载能力的前提下，对尚未开发、拟申报的商品住宅品质提升项目涉及的详细规划进行修改调整，合理布局建设风雨连廊、公共架空层、户外休闲活动场所，增加可变空间。将高品质住房项目纳入金融支持范围，鼓励银行等金融机构开辟绿色通道，增加符合条件的企业和项目。通过加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式予以支持。
18 优化房地产土地新增供应节奏
根据市场需求，及时优化居住用地和商服用地规模、布局和结构，完善与商品住宅销售周期和房地产土地存量相适应的房地产土地供应调整机制，合理控制新增房地产土地供应。原则上，周转期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地和新增建设用地审批和出让；商品住宅周转期在18个月（不含）至36个月之间的县（市、区），按照“盘活多少，供应多少”的原则，以今年已盘活（含竣工、收回）存量商品住宅用地面积为依据，动态确定新增出让商品住宅用地面积上限。周期超过36个月的，除省、市重点投资项目外，原则上暂停新增商品住宅建设用地审批和出让。
19 妥善处置闲置存量土地
自本文件印发之日起至2027年12月31日，执行国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定。对2024年3月31日前供应的房地产用地，尚未开工建设，或已开工建设但未竣工的，由市、县人民政府建立闲置存量土地处置项目清单，报省自然资源主管部门妥善处置。土地出让价款确需延期支付的，经市、县人民政府批准，可按规定调整约定的分期付款时间和比例，支付时间适当延期，最迟不得晚于签订出让合同之日起2日。支持土地竞买人以银行业金融机构出具的不可撤销、即期保函缴纳土地交易市场竞买保证金。在不增加政府隐性债务的前提下，支持依法依规收回土地。 稳妥处置已通过收购等方式出让的闲置存量土地。各地要坚持按需订购原则，明确保障性住房定价机制。土地收购价格上限可按照房屋售价扣除建设成本和合理利润；市场评估价，或企业实际支付的原地价、利息等费用确定。经审计确认的直接投资总额低于上限的，土地收购价格按下限确定。鼓励收回、收购的存量土地优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可在优化规划条件后重新供应，帮助企业缓解困难。
20 支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置
制定支持房地产项目分期开发建设的政策，明确分期办理规划审批手续、分期规划核查等措施。自本文件印发之日起至2027年12月31日，对受规划调整、企业经营困难或破产等影响，无法充分开发利用的土地，经市、县人民政府批准，开发企业可按规定申请分割地块。对企业不再需要开发或者因业务需要无法继续开发的土地，可以分割出让。对未达到项目投资25%的土地，允许在签订出让协议后先申请预登记，待投资达到法定出让条件后再办理出让手续。“有抵押转让”实现跨银行办理“有抵押转让”业务。 鼓励当地政府依法依规收回划定后的土地，重新出具规划条件后予以供应。
21 允许合理调整存量房地产项目土地利用规划条件
为提升公共服务设施水平，增加公共空间，自本文件印发之日起至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，如需调整规划条件，应当在确保安全、公平、不妨碍相邻关系的基础上，按程序、以国土空间规划“一张图”为依托，完成相关区域内公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究。涉及修改详细规划的，应当依照法定程序进行。规划条件依法调整后，应当签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同，并相应调整土地出让价款。
22 合理降低开发成本
优化出台房地产开发项目中装配式建筑计算规则和绿色建筑实施标准。通过出让方式新取得建设用地使用权的商品房开发项目，应当将水泵房、垃圾收集房（室）、配电房等独立公用设施用房（开闭所）、门卫、5G通信机房以及土地出让合同中约定应当无偿移交给政府的配套设施【幼儿园、托儿所、养老院（老年日间照料中心）、社区住宅、社区卫生服务用房、小型垃圾中转站、公共卫生间等】，其建筑面积不计入项目总建筑面积。对上述无偿移交的配套设施，除国家、省两级有明确移交标准，土地出让合同中明确规定的，原则上只需按毛坯房标准移交。 统一房地产及规划建筑面积计算方法，出台《九江市规划房地产建筑面积计算技术规定》，优化阳台、飘窗、设备平台、空调面板、露台、客厅阁楼、楼梯间等建筑面积计算规则。
23 统筹建设居住服务设施
土地出让前，应按照《九江市城市居住区配套设施管理规定》和《九江市城市社区配套设施设置导则》等规定，合理安排出让土地周边城市居住区配套设施，除经相关行业主管部门批准的专项规划明确要求外，原则上不得重复设置。鼓励商住项目商业设施相对集中布置，在主干道以外、有特殊要求的区域允许设置临街商业设施。支持项目根据优化性质、户型结构调整机动车停车位建设指标，允许在社区土地出让范围内设置占机动车停车位总数10%以下的地面机动车停车位。
24 加快解决存量商品房登记历史遗留问题
落实地方政府主体责任，充分发挥各级工作组机制作用，加快解决影响商品房项目交付使用发证的各类问题，对未竣工验收、未按规划核准、土地抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等导致拿证困难的各类情况，分类施策、集中整治，补充完善相关流程，办理登记发证。
25 继续规范房地产市场秩序
继续加强房地产销售市场、二手房市场、中介机构和从业人员管理，严厉查处虚假宣传、虚假交易等违法违规行为，净化市场环境，维护人民群众合法权益。
26 营造良好舆论氛围
加大房地产市场政策宣传力度，积极引导住房消费，稳定市场预期。引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极有效措施，促进市场成交，增强市场信心，营造促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
对2022年6月2日至2023年3月31日期间享受阶段性购房补贴和契税补贴的，补贴申请受理时间延长至2026年12月31日。《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（久府办发〔2023〕21号）继续有效，与本措施内容不一致或者重复的，以本措施为准。上级政策如有调整，以调整后的政策为准。各有关部门要结合本地区、本部门实际情况，自文件发布之日起一个月内制定出台相应政策措施和实施细则。
