“如果不能保证交付，我们将保证退款。”这一举措或将为难以“保证交付”的楼盘提供新的解决方案。
在“保交房”政策的带动下，各地此前停建的项目已陆续复工并准备交付，但也有一些地方仍处于停建状态，购房者仍然面临“钱和房都丢”的境地。
据新京报记者了解，近日，南京珠江四季城项目停工两年后，当地政府介入协调组织开发商向业主退还首付。
7月29日，南京市江宁区房产局回应新京报记者：“江宁区主动化解房地产领域风险，推动企业开展集中退房工作。鼎瑞嘉园，宣传名称为珠江四季城，由南京鼎瑞置业有限公司（下称‘南京鼎瑞地产’）开发建设，于2022年4月开盘，共计认购售出42户，监管账户合计5067万。因总包商停工，小区未交付使用。经区房产局及当地有关部门介入协调，拟启动监管账户资金启动退房工作。截至7月29日，已有33户与开发商签订退房协议，其余9户正与开发公司协调。”
南京珠江四季城项目退还房款事件引发社会关注。这也是“保底交房”以来，全国首例住宅项目停建后，政府统筹协调集中退还房屋及首付的案例。业内人士认为，南京地方政府帮助业主拿回首付的做法，或将为“保底交房”难的楼盘提供新的解决方案。
全国首个官方介入协调退还首付
天眼查显示，珠江四季城综合体项目由南京鼎瑞地产开发，共涉及G96、G97、G98、G104、G105五块地块。南京鼎瑞地产由南京空港新城城市开发建设有限公司持股49%，南京珠江菁铭企业管理咨询有限公司持股51%，其中后者为股权穿透后的珠江投资。这也是珠江投资在南京的首个大型综合体项目。
项目建设之初，珠江投资就计划投资100亿元将其打造成为南京空港新城城市综合体建设项目，建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施。
其中，上述珠江四季城业主购买的G98、G104地块分别于2021年、2022年推盘，交房时间分别为2023年6月、2024年6月，对应均价分别约为19980元/平方米、19707元/平方米。
不过，据公开资料显示，珠江四季城项目原总包方苏中建设集团受到恒大债务问题影响，陷入资金链困境，随后项目也受到影响而停工。
2023年4月，有业主在人民网留言板表示，珠江四季城G98地块已于2022年7月起停牌。自2022年7月至今，G98楼盘停牌时间已近一年半。
2024年6月19日，一位业主发起了“帮我退房”的请愿，业主在人民日报留言板上特意表示，“我2022年8月底认购了禄口珠江四季城G104地块鼎瑞嘉园1栋401，停工后，各种投诉了两年，现在终于到了协商退房的时候，售楼处销售总监回复说，公司不允许在这种情况下退支票，我还是凑了14.1万元，说不退就不退，一点诚信都没有。”
对此，南京江宁经济技术开发区7月11日下午回复称，“我委于2024年5月17日、5月24日组织与开发商会谈协商，明确提出启动G104托管账户资金，在交房日前启动退房程序。6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，督促开发商拿出退房方案，明确相应时间节点。会后，经与珠江公司总部商议，开发商表示只退还房款，不进行房贷利息补偿。目前，大部分业主已与开发商签订相关协议。您与开发商签订了商品房买卖合同，并支付了14.1万元首付，我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付。我委后续将跟进退款进展。”
也就是说，南京江宁经济技术开发区已与开发商协商，于今年5月启动退出程序，退出资金来自监管账户，只退还退出金额，不退还利息。截至7月29日，江宁区房产局称，该项目认购的44户居民中，已有33户与开发商签订了退出协议，其余9户正在与开发公司协调中。
南京珠江四季城项目虽然只退还了首付，没有相应的利息，但对于业主来说，能够及时止损、收回房款已经是难能可贵。同时，此案也为国家层面难以“保交付”的停工项目处置提供了新的可行思路。
百亿投资项目将去向何方？
珠江四季城并非只是一个单一的住宅项目，这个投资数百亿的综合体项目，一度被南京方面寄予厚望。
据悉，珠江四季城位于江宁禄口空港新城，毗邻如意湖，南京禄口空港新城定位为高新技术产业新城和高品质宜居新城，是江宁开发区打造经济增长新引擎的重要功能区。
按照珠江投资的规划，四季城综合体将涵盖住宅、商业中心、研发办公、酒店等多种业态，整体占地面积近65万平方米，其中住宅区占比约40万平方米。
也就是说，该项目除了上述业主提到的G98、G104地块外，还涉及G97纯住宅用地、G96、G105商住混合用地。那么，涉及5块地块的百亿级投资项目，命运又将如何呢？
对此，江宁经济技术开发区在今年4月给业主的回复中也表示：“珠江四季城已与原总包商解除合同，新的总包商已进入最后的中标确认阶段。”此外，对于商业部分，“商业综合体的建设计划未发生改变，后期将根据住宅复工、销售情况推进商业综合体项目建设。”
据记者从南京市江宁区房产局了解，截至目前，对于新总包商的进展情况，其相关工作人员表示“还未最终确定”。
此外，在协调退还首付后，综合体项目后期仍将面临巨大的资金投入，另一难点是，人们对项目开发商之一的珠江投资是否有能力继续投资开发存在疑虑。
退还房款的做法是否可以复制和推广？
珠江四季城项目退房事件之所以受到社会广泛关注，是因为它是“保交付楼”以来，首例由当地政府牵头协调业主集体退房的案件。
事实上，“保底交房”自推出以来，已取得明显进展，全国不少业主已收到房。但在“保底交房”的持续推进中，确实存在开发商资金链断裂、监管资金无法回笼等难以攻克的难题。即便用尽一切办法，也难以在一定期限内让项目“活”下来。
对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在新一轮‘保底房’政策下，除了积极压实开发商‘保底房’主体责任、推动项目复工复产和竣工交付外，退房、退首付也是一个选择。特别是项目已售出户数较少，剩余未售规模较大，但货值难卖，开发商用尽一切手段后，既不能变卖资产、补充资金，也不能收回挪用的资金。所以，对这类项目，选择就是退房，换到周边或区域其他有保底房的项目，或者像上述珠江四季城项目一样，退房、退首付。”
事实上，我国也从法律上明确保护业主退房的权利。2023年4月21日，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权益保护问题的批复》。批复明确指出，商品房消费者的权利优先于受偿权、抵押权和其他债权。在房屋无法交付且不具备实际交付可能的情况下，商品房消费者主张请求返还价款的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的，人民法院应予支持。
而且，北京金苏律师事务所主任王雨辰指出，如果因开发商的过错导致房屋不能交付，且开发商违约行为给买受人造成其他经济损失的，相关损失应当由违约方即开发商承担。也就是说，在上述南京案件中，开发商不仅需要返还房款，还需要返还相应的利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》的相关规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房抵押贷款合同也终止，出卖人应当将收到的住房贷款本金及利息和购房款分别返还给保证人和买受人。”
托管账户中有资金是退款的先决条件
不过，王雨辰进一步表示：“在处理烂尾楼问题时，虽然法律明确规定了买受人优先受偿的权利，但在司法实践过程中，‘无实际交付可能’的认定以及保护买受人优先受偿权的具体实施细节仍存在难度。加之近年来开发商爆仓事件频发，不少房企陷入资金链断裂等困境，部分项目监管资金被挪用，这种情况下，即便买受人胜诉，开发商也未必有钱退还，买受人可能陷入钱和房子都丢的境地。”
因此政府干预尤为重要，在南京这个案例中也值得推广。李宇嘉说：“在‘保底交付楼’情况下，需要强化地方责任和主体责任。无论是落实资金推动复工交付，还是退房给其他项目，还是退房退首付，都要强化地方政府的属地责任和开发商的主体责任。前者的责任是倒逼开发商追回挪用的预售资金，还是亏本出售资产，还是实际控制人或大股东投资等。同时，协调开发商、购房者和金融机构，对相关政策进行有针对性的支持。”
同时，珠江四季城项目之所以能退还业主购房款，是因为监管账户里有钱。“这个案例有一定的特殊性，就是预售资金监管账户里有余额，这是退房、退首付的前提条件。2022年以后，政府加强了预售资金监管，这个项目就属于这种情况，所以退房、退首付也是可以的。在这之前的项目，如果预售资金被挪用，无法收回，而且销售金额比较少，可以采取退房、换其他项目等措施。同时，对项目启动破产清算，清算资金优先用于保护被换下的项目，缺口部分由地方政府补齐。”李雨嘉补充道。
