摩天大楼竞赛突然结束。
一
限高令来了。
近日，江苏省发布征求意见稿，严格控制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑，城市人口300万以下城市不得新建250米以上建筑，人口100万以下城市严禁新建100米以上建筑。
对于居住建筑，新规明确规定：一般来说，各地不得新建高度超过100米的居住建筑；城镇人口100万以下的城市，严禁新建高度超过80米的居住建筑。
这项新规定最有力的特点就是：如确需新建超高层建筑，必须作为重大公共建设项目，履行重大行政决策程序，报同级城市委批准，并终身追责。
近年来，无论超高层办公楼还是超高层住宅都呈现井喷趋势，办公楼动辄300至500米高，而住宅楼则突破了100米的限制，不少高达40至50层。
这背后，既有土地资源紧缺下“向天要空间”的理性选择，也有通过提高容积率拉动房地产回报的考虑，对城市天际线的追求，更多的是对面子的追求。
在江苏之前，国家多个部委已连续发布通知，要求严格限制新建250米以上建筑，禁止新建500米以上超高层建筑。
江苏省出台的新规进一步细化国家规定，将建筑高度与城市人口挂钩，不同级别的城市对应不同的建筑高度。
根据国家和地方规定，无论一线城市还是强二线城市，都不允许新建500米以上建筑，上海的中国第一高楼地位已无可撼动。
在大多数二三线城市，最高建筑可能止步于250米，可以说一些中西部省会城市，以及大多数普通地级市，已经失去了建设250米以上建筑的资质。
总体上，城市、县城天际线高度固定为100米，县城居住建筑控制在6层左右，最高不超过18层。
种种迹象表明，摩天大楼热潮正在迎来转折点。
二
近年来，摩天大楼竞赛在各大城市十分流行。
摩天大楼特别是地标性建筑一直被视为城市繁荣的象征，是国际大都市城市界面不可或缺的一部分，吸引着无数城市的追求。
“第一高楼”的称号让很多城市向往，很多城市瞄准中国第一高楼上海中心大厦，也有很多城市试图“踩”世界第一高楼迪拜哈利法塔。
事实上，中国是世界上摩天大楼数量最多的国家，其中在建和竣工的超高层建筑超过3000栋，约占世界总数的三分之一。
根据CTBUH发布的2024年世界摩天大楼排名，中国、美国、阿联酋和马来西亚是世界上拥有摩天大楼最多的国家。
不仅如此，全球摩天大楼最多的城市几乎全部是中国城市，香港、上海、深圳、广州、重庆、武汉均位列前十。
全球前10高楼中有9座位于亚洲，5座位于中国，包括上海中心大厦、深圳平安大厦、广州东塔、天津周大福金融中心、北京中国尊等。
若将视野扩大至前20栋摩天大楼，中国城市占据了一半以上，包括台北101、上海环球中心、上海环贸中心、武汉绿地中心、长沙IFS等。
作为陆家嘴“三件套”之一的上海中心大厦，建筑高度632米，曾是中国第一高楼、世界第二高楼。
不过，这一荣誉却被马来西亚首都吉隆坡夺走，今年初揭幕的吉隆坡118大厦，建筑高度达678.9米，仅次于828米的迪拜哈利法塔。
在中国，近年来，有很多城市试图挑战上海中心大厦的第一高楼，但在最严格的限高令下，它们的高度都被削减了。
长沙“世界第一高楼”838米的规划高度早已叫停，近600米高的天津117大厦建设十余年仍未竣工，成都熊猫大厦由677米下调至488米，南京江北第一高楼由600米下调至498米仍未竣工，武汉绿地中心由636米下调至475米……
世茂深港国际中心，深圳第一高楼，规划高度668米，最初被削减至600米左右，后因建设方面临债务危机，不得不进行拍卖，但连续两次未能出售，陷入无人问津的尴尬境地。
这也是很多城市摩天大楼趋势的一个缩影，要么削减高度，要么中途停建，要么拖延数年，要么根本就不建。
摩天大楼热潮终于开始消退。
三
为什么摩天大楼有高度限制？
首先，从技术角度来说，摩天大楼已经超出了消防能力的极限。
目前，世界上最高的消防云梯也不过100多米，而摩天大楼动辄就300多米、500多米高，这无疑给消防救援带来前所未有的挑战。
因此，住房城乡建设部早就明确提出，各地要加强与超高层建筑灭火救援需要相匹配的灭火救援能力建设。
其次，在商业层面，摩天大楼面临整体供应过剩、空置率高、租金回报率低的困境。
摩天大楼大多为写字楼，而写字楼早已供大于求，连一线城市空置率都很高，更何况是普通城市？
再加上远程办公、人工智能等新技术的推广，全球对办公楼的需求大幅萎缩。
穆迪发布的分析报告显示，今年第二季度全球写字楼空置率创下20.1%的新高，历史上首次突破20%大关。
第三，从经济角度看，摩天大楼造价极高，存在烂尾的风险，将来拆除重建也是个问题。
关于摩天大楼，学术界有个“劳伦斯定律”，讲的是摩天大楼热潮与经济繁荣、衰退的关系。
摩天大楼往往是大型基建和高增长时代的产物，在经济最繁荣时期，摩天大楼大量建造，伴随房地产热潮而来的是摩天大楼的成群结队。
一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困境。
更重要的是，摩天大楼拆除改造困难，超高层住宅更是难上加难。
由于摩天大楼的容积率极高，建造成本高昂，当建筑老化后，不仅改造成本极高，而且拆除的可能性也很小。
如果房价继续涨还不算什么，但是一旦不涨，就连城中村改造都难以形成良性循环，更何况是高层住宅呢？
近两年，社会上关于高楼大厦是否会成为城市新的“贫民窟”的争论十分激烈，这是有原因的。
因此，遏制摩天大楼热无疑是慎重之举，也是新形势下的必然选择。
