“房贷利率从4.2%降到2.85%，太开心了！”在某社交平台上，烟台的黄女士晒出了自己更新后的贷款合同，最新的贷款利率仅为2.85%。
无独有偶，长沙的李云（化名）近日也成功将存量房贷利率降至3.45%。2022年，刚毕业两年的李云决定在长沙购置首套房，此后随着LPR（贷款市场报价利率）的调整和存量房贷利率的调整，李云的贷款利率有所回落，但仍接近4%，2024年7月，她攒够了房款，提交了“商转公”申请，成功将贷款利率降至3.45%。
和黄女士、李云有同样遭遇的人大有人在，近期社交平台上出现多条帖子声称自己的存量房贷利率大幅下降，第一财经记者采访多位购房者发现，此类“存量房贷利率下调”其实是指部分购房者以优先抵押的方式申请了“商对公”贷款业务，即购房者可以在不结清原有商业贷款的情况下，将商业银行个人住房抵押贷款转换为个人住房公积金贷款。
第一财经记者注意到，近两年，部分城市陆续推出或重启“商对公”贷款业务，业务模式也在优化升级，包括支持“预房贷”公积金直还、扩大合作银行范围、扩大参与主体范围等。
多地重启“商转公”业务
记者从业内了解到，所谓“商转公”业务，是指购房者在一定条件下，将原来高息的商业性住房贷款转换为较低利息的公积金贷款，目前已在不少城市推出，但部分城市因住房公积金个人贷款利率长期在高位运行，已暂停“商转公”业务。
即使是在实行“商转公”政策的城市，也有部分城市只是采取“先还款，后借款”模式。在“先还款，后借款”模式下，商转公贷款申请人必须先申请公积金贷款，然后再自行筹措资金偿还商转公贷款。
一位办理过此项业务的购房者告诉记者，“先付后贷”比较麻烦，需要先筹措一笔钱来偿还商业贷款，如果涉及的金额较大，还可能会有一定的“过桥”费用。
基于上述理由，在过往有关调低存量按揭贷款利率的讨论中，很少提及“商业对公众”一词。
不过，近两年，不少城市已恢复“商转公”业务。8月23日，长春市住房公积金管理中心发布通知，决定开展商业性个人住房贷款转为“公积金+商业贷款”组合贷款业务。本月12日，安徽省宣城市发布通知，恢复住房公积金“商转公”贷款业务。
据第一财经日报记者不完全统计，2023年以来，已有超过30个城市相继开通或恢复“商对公”“商对联贷”业务。
此外，不少城市也纷纷着力升级“商转公”业务模式，推出“预抵押”模式。如烟台市住房公积金管理中心今年6月底下发通知，在全市范围内开展无自筹资金的商品房贷款转住房公积金贷款直转业务。符合条件的申请人，经原商业贷款银行同意，可办理房产“预抵押”登记手续，以住房公积金贷款资金直接结清原商业贷款，办理过程中无需自筹资金提前足额偿还原商业贷款。据记者不完全统计，除烟台外，郑州、张家口、霍尔果斯等近十个城市也支持使用优先抵押方式开展“商转公”业务。
黄女士和李云夫妇申请了优先抵押方式的“商对公”贷款业务，政策实施后不久，她们存量的抵押贷款利率就下调到了“3位数”的区间。
仍有一些限制
“商转公”转换后，购房者可以省去不少利息支出。李云给记者算了一笔账，在“商转公”转换前，李云的房贷利率为4.0%，剩余贷款80年，剩余期限28年，采用等额本息方式还款，每月还款约3819元。而“商转公”转换后，她每月还款仅需3570元左右，省了200多元，利息支出则可省近3000元。
不过，“商转公”仍面临诸多限制性壁垒。记者发现，在不少已开通“商转公”业务的城市，都要求“商转公”住房取得房产证，贷款置换对象仅限于纯商业贷款。此外，部分地方“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录、住房面积等均有明确要求。以河南省“商转公”政策为例，申请人需连续6个月正常缴纳费用。对于上述公积金，贷款置换条件仅限于纯商业贷款，且住房面积不能超过200平方米。
在人民网“领导留言板”栏目，仅8月份有关“商转公”相关问题的留言就达20余条。合作银行范围小、异地使用难等问题被购房者反映。有的购房者认为，自己所在城市“商转公”合作银行较少，希望能够扩大范围；有的购房者期待自己所在城市加入开通“商转公”业务的行列；有的购房者因为在外地买房，无法享受“商转公”政策；有的地方“商转公”需要自筹资金偿还商业贷款。购房者希望能够采取创新政策，省去筹资、周转环节。
此外，在重启“商对公”政策时，多数地方政府表示将参照个人贷款利率（即个人住房贷款余额与住房公积金余额的比值）实行动态启停，这也意味着，若个人贷款利率超标，部分城市的“商对公”业务可能被暂停受理。例如，今年7月30日，南宁住房公积金中心就因符合暂停受理“商对公”贷款业务的条件，暂停受理商对公贷款业务。
据了解，不同城市个人贷款利率预警标准不尽相同，多数以85%或90%作为门槛，如上文所述，南宁规定，若管理中心资金使用率超过85%，且出现贷款资金短缺的情况，则暂停“商对公”贷款业务；长沙则明确，当个人贷款利率高于90%（含）时，暂停“商对公”预约受理。
不过记者注意到，各城市“商转公”政策的优化也在进行中，门槛也出现松动迹象，以武汉市住房公积金政策为例，此前，武汉市住房公积金中心暂不受理灵活就业人员“商转公”业务。8月2日，武汉市住房公积金管理中心发布通知称，武汉市灵活就业人员个人商业性住房贷款转为个人住房公积金贷款的政策，参照武汉市单位职工政策执行。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这类商转民政策进一步说明了地方公积金中心减负便民的导向，对降低存量房贷利率有积极作用。相关购房者需密切关注此类政策，意识到它们与房贷利息、还贷息息相关。
