再次当选中远两湾城业主委员会主席后，韩德友又忙起来：第四届大厦业主代表选举工作正在如火如荼地进行中。
中远两湾城是上海内环内最大的商业地产小区，总建筑面积153.4万平方米，96栋楼，居住户数11755户，常住人口近5万，如此庞大的基数意味着，在这里，如果想通过业主投票办成一件事，就要做好倾听千万种不同声音的心理准备。
就在近日，中远两湾城成功选举产生了15名新物业管理委员会委员，背后的过程出乎意料的顺利和流畅，这也是《民法典》正式实施以来，上海大型社区首次选举产生15名新物业管理委员会委员的成功实践范例。
但此前的业委会换届并不顺利，中远两湾城第二届业委会四年换了五位主任，2018年3月，任期尚未满的第二届业委会被解散，进入无业委会“窗口期”。经过普陀区伊川路街道办事处近一年半的工作和努力，2019年12月，中远两湾城第三届业委会艰难选举产生。
新一届业委会顺利成立，我们不妨探索：如此超大型社区，协商共治的新路径到底是什么？
8月7日，中远两湾城第四届业主委员会第一次全体会议召开。
“微电网”悄然运转
“我连物业管委会的人都不认识，选一个干什么？”
“第三物业管理委员会有人没做好，怎么保证这个委员会也能做好？”
在这个近五万人口的社区，每个楼盘都有自己的微信群，今年夏天，得知新一届物管会换届选举即将开始时，群里有人支持，有人沉默，也有人发出不同的声音。
中远两湾城共设四个居委会，为了更换物业管理委员会一职，四个居委会书记一年前就开始开会商讨相关事宜。在四位经验丰富的老书记眼中，“有不同的声音，这是正常现象，关键是要形成上下级之间畅通的沟通渠道，把无序的声音转化为有序的表达，从而奠定舆论基础。”
此时，“微电网”正悄然运转。
从去年2月开始，为筹备物业管理委员会选举，伊川路街道成立了“街道-小区-楼组”三级工作组，200余名政府、社区干部“逐栋执掌、进行宣传动员”，争取业主支持。中远两湾城将辖区内96个楼组划分为微网格，每个微网格覆盖约350户，微网格内设立党支部，由党支部书记牵头，二级党员骨干人员担任网格长，社区工作者担任专职网格员。
依托“居住区—社区网格长—社区网格员”三级架构，形成“居住区党总支—微电网党支部—党小组—建组党组—全体党员”连贯的组织体系。
对于楼内居民的疑问和诉求，微电网网格员会先进行沟通解释，不能解答的事项会逐级记录、上报，社区层面则由街道党总支负责协调。
面对一些居民的冷嘲热讽，楼组党组长会先@他，告诉他：“物管会选举看似与你无关，其实息息相关。小区建了20多年，各种大大小小的修缮一直在进行，如果没有物管会，维修资金就用不上，到时候遇到急需修缮的问题，我怕你会心急如焚！”
居民李女士说：“这是简单朴素的道理，居民一听就明白了，谁不希望社区变得更好呢？”
有居民发现物业管理委员会候选人涉及社区公共设施自行管理，反对其参选，楼组党组、微网党支部无法回答此类问题，便向第三居住区反映，第三居住区党支部书记云梅、第二居住区党支部书记邵建平接待了来宾。
云梅、邵建平告诉他们：“对物业管理委员会候选人的资格审查是严格按照程序把关的，这个候选人通过了资格审查。但同时，为了让公共设施更好地运转起来，我们街道党支部建议，业主委员会和物业管理公司可以通过第三方招标的方式，邀请第三方进行管理，这样可以控制公共收益的进场，让公共设施更好地服务于业主。”
听到这个解释后，原本有异议的业主都觉得有道理，并表示接受。
7月下旬，由楼组长、居委会干部、街道社工、社区业主组成的投票队伍挨家挨户发放投票票。
奠定舆论基础
张蕾是中远两湾城物业管理委员会换届工作组的居民代表之一，有一个细节至今令她印象深刻——
《业主委员会履行职责承诺书》不断修订，根据大家的建议，“业主委员会接受街道、街道党总支的领导”被列为第一项。
要知道，中远两湾城业主委员会第一、二届任期内，就有不少居民认为“业主委员会应该实行居民自治，不应受到居委会的干涉”。
这种心态的转变是如何发生的？张磊告诉记者：“背后的逻辑很简单，实干才是最好的办法。这几年，在街道、居民区党建工作的带动下，中远两湾城已经变成了实实在在的事情。居民们到居委会来为大家办事，所以很认可、很信任。”
例如，苏河贯通、社区食堂建设、增设健康服务站、儿童游乐场微更新、消防设施及道路监控修复、中远小区首个居住区党群服务站打造、东区改造三大项目等居民愿望均已逐步实现。
在普陀区委组织部的指导下，伊川路街道在“班玛苏合驿站·1690党群服务中心”建设过程中，通过召开座谈会、依托“微网格”开展网络调查等形式，弥补了居民急需的党群基础和社区食堂、社区卫生分站等民生功能的缺失，让这里成为了居民们的热门打卡点。
电梯更换的成功，让中远两湾城的每一位居民都切身感受到了。
中远两湾城小区始建于本世纪初，20年来，电梯老化、故障频发，影响居民出行，但缺乏成功经验和监管指导，如何选配电梯、如何筹资、如何建设电梯等一系列难题始终没有解决，考验着物业管委会和居委会的智慧。
“更换电梯是小区楼内公共设施，应由居民自主发起、自行决定。”有了这一共识，居民们在街道党总支的牵头下，依托楼组“红色议事厅”，探索形成了一个“更换电梯”的方案。通过广泛征求意见、成立电梯更换小组、召开业主大会、严格投票等方式，楼内每一位居民都参与到方案制定、资金筹集、施工监督等环节。目前，中远梁湾城206台老旧电梯已开工188台，更换电梯149台重新投入使用。
云梅发现，在完成了一件又一件事情之后，业主们更愿意称自己为“住户”而不是“业主”。居民对社区的满意度，直接体现在物管会选举的投票率上。短短五天，投票率就超过了相应的三分之二的规定。很多楼盘的投票率达到了80%，有些楼盘甚至做到了100%。
147号楼是中远两湾城首个完成电梯更换的楼宇，复工率接近90%。楼宇组长王阿姨说：“复工率高，得益于我们楼宇邻居和居委会的熟悉，还有物管会的信任，开具发票、退发票我们都很熟悉。如果楼宇里有愿意为大家服务的候选人，我们一定支持他。”
4月17日，中远两湾城第一住宅区党工委书记介绍新一届业主委员会初步候选人入驻评估情况。
让有能力的人愿意出来
作为大厦电梯更换团队的负责人，很多居民都认识郑小勇，但他还是认真准备了发言。
第一次是在大厦大厅，他郑重地向大家介绍了自己，并承诺尽最大努力完成西区的三大工程：道路修复、消防设施、监控工程。
当天，很多邻居都来听他的演讲，纷纷表示“郑先生思路清晰”，“是个做事有作为的人”。经过民主测评，他正式成为业委会候选人，在业委会正式选举当天，他和另外14位候选人在班玛苏河站1690党群服务中心进行了6分钟的演讲。如今，他已经正式当选为物业管理委员会委员。
事实上，郑小勇正是第三居住区党支部书记云梅一年多前就想找的物业管理委员候选人。
2021年，郑小勇所住楼宇的电梯出现故障，从事技术管理30年的他主动带头，在小区的支持下，与其他几位业主代表共同出资应急，成功更换了电梯，得到了楼宇居民的支持。
郑小勇是一名老党员，参加过社区党支部的活动，在这样的情况下，云梅便请求微网党支部书记出面，让他考虑竞选物业管委会委员。
对于是否要担起这个责任，郑小勇曾犹豫不决，他知道“业委会往往是吃力不讨好的人”，但经过居委会的再三推荐、居民的选举，他最终决定：“发挥我的特长，努力为社区做点实事。”
相比于新成员郑小勇，老成员毛友梅的再次“出柜”难度更大。
中远两湾城业主委员会分为东、西两个区，她是第三届西区业主委员会委员。相比于中远两湾城东区开展的道路修缮、消防设施改造、智能监控等项目，西区物管委员们未能达成共识，这些项目无法顺利推进。不少西区居民反对第三届物管委员继续任职。因此，尽管被居民推荐为新一届物管委员候选人，毛友梅却不想继续干这个了。
云梅不仅三次邀请她，还不断向居民解释：“毛友梅一直兢兢业业履行职责，不仅每次会议都出席，还大力支持修缮社区道路等项目，但这些项目是否实施，不是她能决定的。”“希望她能留在物管会，指导新人，在这届任期内发挥重要作用。”
听了毛友梅同意之后，她才松了一口气。
东区第三届业委会另一位委员林春峰也在最后一天报名参加业委会选举。
“家人听说我要连任，第一反应是：你干什么？”林春风说，“做业委会，要有无私、大胸怀。”
作为一名来自浙江的民营企业主，林春峰的想法是：“以前我创业是为了家人，现在想用自己剩下的精力去为社会做贡献。”
所有受访的业委会成员心中最大的问题是：“总有人觉得你肯定收了什么好处，不然谁会干这么蠢的事？”所以，他们坚持不拿一分钱，以便有恃无恐。
“即便如此，还是值得的。”林春峰说，“这几年，我看到社区的硬件、软件逐渐完善，不管是从房价还是舒适度的角度，我都不后悔。”
4月17日晚，居委会组织楼宇业主或合住户对该楼宇参选候选人进行评估。
践行全过程人民民主
根据《民法典》相关规定，业主委员会选举是业主共同决定的事项，须召开业主大会表决决定。业主参加投票。候选人须取得拥有专属部分面积半数以上业主、参加投票的业主半数以上同意，方可当选。
据统计，中远两湾城业主委员会第四次选举所得票数占业主总数的71.54%，占总建筑面积的72.87%，本次业主委员会第四次选举为平等选举，参选的15名委员全部当选，赞成票数超过80%。
践行全过程人民民主，选举过程规范透明，严格按照法定程序，是中远两湾城物业管理委员会选举的重要原则。
为此，伊川路街道邀请普陀区相关职能部门的专业法律顾问、法律专家组成专门宣传小组，参加街道围绕选举召开的各类研讨会、座谈会、推进会，及时提供专业指导和法律支持。
所有发给业主的变更期限的书面材料均先经过法护团队的专业评估和审核，确保内容合法、手续合规、术语规范，最大限度降低可能出现的审查或诉讼风险。
业主委员会成员的产生，需经过业主自我提名、楼宇集团评估、住户投票、票数统计、统计等一系列标准化流程。
中远两湾城一小区党支部书记朱忠海、四小区党支部书记袁贵勇介绍，从发布公告、挨家挨户发放选票到沟通解释，四个小区步调一致，一起讨论。“楼组长、居委会干部、街道社工、社区业主组成一个小组，一人拿着选票箱，一人拿着业主登记册，一人拿着投票票，一人负责解释，一百多个小组同时出发，让居民参与投票，花了整整一个星期的时间，当时正是盛夏，大家回来时衣服都拧干了水。”
由于人数众多，仅最终计票就耗时七个小时。
韩德友告诉记者，他继续担任业委会主席，是因为想完成一件以前没有做过的事：让社区品质进一步提升，让社区管理法规跟上时代的步伐。
近期举行的楼宇业主代表选举，是中远两湾城的一个特色。按照规定，每30户选出一名业主代表。业主代表小组是楼宇的“业委会”，负责监督楼宇的维修资金，平时在社区会议、物业协调等方面发挥重要作用。
业委会和物业公司的关系也很微妙，第三届业委会期间，中原两湾城的业主们就将老物业公司辞退，并将其告上法庭。
如今，在楼组党组的领导下，物业经理、楼组长、业主代表组成了楼组的“三匹马”，各楼组的“三匹马”运转好了，社区的“三匹马”就“运转好了”，居委会、物业公司、业主委员会运转好了，社区的生活质量才能提高。业主委员会换届期间，“三匹马”齐心协力，保证了社区各项工作的顺利交接。
宜川路街道党工委书记陆立清表示，只有提升党建软实力，才能在关键时刻发挥硬实力，宜川路街道将以“坚强党建引领、有序自治共治、社区贴心服务、邻里互助”为核心，以推进社区网格化精细化治理为目标，推动中远两湾城形成人人参与、人人负责、人人贡献、人人共享的城市治理共同体。
中远两湾城的苏河步道风景秀丽。
图片由宜川路街道提供
