新华视点｜如何筹集和有效使用部分老旧房屋维修资金？
8月底，上海市出台住宅维修资金管理新规，明确了不同类型住宅维修资金征收标准、资金使用程序。
新华视点记者在多地调查发现，越来越多的房屋进入设计使用年限的中后期，一些小区的住宅专项维修资金难以续期使用，如何破解这一难题？
金额小，续约困难
上海市黄浦区复兴园小区建于1998年，因维修资金不足，公共设施老化严重，存在安全隐患，4台客梯、2台货梯长期超龄使用。业主委员会、物业公司成立专项小组，通过居民集资，填补了138万元维修资金缺口，解决了电梯更换问题。
如今，我国进入“中期维护期”的房屋逐渐增多，房屋集中老化风险加大。住房和城乡建设部科技和产业化发展中心的数据显示，到2022年底，城镇现有房屋中近50%的建造年份超过30年。这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，而且这一比例还将继续增加。
“老旧房屋的安全隐患不容忽视，房屋公共设施设备维修更新需求不断增加，部分小区维修资金不足的问题日益突出。”易居房地产研究院副院长严跃进说。
记者在上海某1998年建成的小区的账簿上看到，前期筹集的维修资金超过180万元，已基本用完，目前余额只剩下1500多元，急需补足。
这一现象并不罕见，据上海市物业管理事务中心统计，截至2023年底，上海市有400多个小区商品住宅维修资金不足首付30%，天津滨海新区没有专项维修资金的住宅约占25%。
按照原建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主家庭账簿上住宅专项维修资金余额低于首存30％的，应当及时缴纳。
不少地方的基层官员感叹：“业主缴费太难了，别说维修资金了，连交物业费都难。”
居民为何不愿意续缴？记者走访多个老旧小区发现，居民的顾虑大多集中在“之前的维修资金去哪儿了？”“如果我交了别人不交怎么办？”“我交了之后如何保证资金的公平使用”等方面。
一些地方维修资金支付基数标准多年没有变化，急需根据实际情况进行调整。
以上海为例，现行商品住宅首期专项维修资金标准为新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元乘以一定系数，此基数自2000年确定以来已沿用20多年，商品住宅最高支付标准为每平方米200元，自2009年起未作调整。
使用门槛高，挪用现象时有发生
业内人士表示，维修资金使用门槛高、手续复杂，有时难以发挥应有的保障作用。
“使用维修资金一般需要组织全体业主大会，对于超大型小区来说，召集上千名业主开会不是一件容易的事情。”北京一位街道官员说。
大部分城市对维修资金的使用采取审批制，即使业主大会表决通过，监管部门也可能以使用依据不足为由否决资金使用建议，因为审批制意味着审批部门要承担责任。
湖南省株洲市住房和城乡建设局有关负责人表示，维修资金的使用涉及多方利益，社区自治机制不完善，业主之间难以达成共识，资金使用进度难以控制，往往一个星期，甚至几个月就无法恢复，容易引发纠纷。
一些小区还存在维修资金被滥用、挪用的问题。如江西南昌某小区业主向政府投诉，开发商挪用维修资金1600多万元，导致1300余户业主无法取得房产证；河南郑州某物业公司以“应急程序”为名，在2000余名业主不知情的情况下，挪用维修资金17万余元。
维修资金为何会被挪用？记者采访发现，一些地区维修资金征收程序不规范，允许开发商或物业服务公司先行收取首期征收资金，这为后期违法挪用提供了空间。
此外，一些地方物业管理条例允许，当发生电梯故障、火灾、外墙倒塌等突发事件时，物业服务公司或业主委员会可以“先行动、后报告”，立即采取应急预防措施。
一些物业公司滥用应急程序，甚至伪造业主决定文件套取维修资金。南京江宁区某住宅小区曾在业主不知情的情况下，挪用1600万元维修资金用于消防改造；某住宅小区物业公司长期伪造业主签名，挪用维修资金。
多渠道筹集资金，提高使用效率
业内专家呼吁，针对维修资金更新难、使用难等问题，进一步完善相关制度，实现多渠道筹集、严格监管，提高维修资金使用效率，充分发挥维修资金保障功能。
第一，要多渠道补充账户资金。近年来，不少地方探索利用停车费、广告费等公共收入补充维修资金，如宁波、徐州等地引导社区业主委员会利用共用物业部位、共用设施设备产生的公共收入补充维修资金。
一些地方出台措施保障维修资金的归集和续缴。近日，天津市要求已完成改造但尚未设立住宅专项维修资金的老旧住宅小区，业主委员会要组织归集专项维修资金。《物业专项维修资金管理办法》规定，续缴的物业专项维修资金可以一次性缴存，也可以随物业管理费按月缴存。
其次，优化操作流程，解决“钱不好用”问题。株洲市出台了物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险试点操作流程，试点最快7个工作日内完成全流程。使用过程中引入商业保险机制。
上海市物业管理事务中心相关负责人表示，维修资金使用要本着便民利民的原则，优化流程，提高效率，目前上海正在试点推行业主网络投票，提高投票的便捷性；同时，积极探索推进维修资金预算使用年度计划试点工作，努力做到“一议多议、简化投票、公开透明”。
针对目前部分地区维修资金管理中存在的漏洞，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议建立更加规范的维修资金管理使用制度，引入第三方审计，对资金使用情况进行全过程评估，并加大对相关违法犯罪活动的打击力度。
“房子和人一样，会老化、会生病，需要保护和维护。维修资金对保障住房安全、提高居住质量十分必要。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要提高居民对维修资金作用的认识，物业管理委员会、物业管理公司应与业主进行持续、公开、透明的沟通，而不是只在收钱的时候进行沟通。
