【编者按】当前，中国很多城市特别是超大城市进入存量发展阶段，城市更新成为城市建设和转型的主要模式，党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式”。在上海市城市更新专家委员会副主任、同济大学教授吴江看来，“可持续”意味着更加“有机”，要找到城市更新可持续的新路径，就要在有机更新上多下功夫。这是他在中共上海市委党校的演讲。
对于很多人来说，城市更新已经是一个耳熟能详的名词。城市为什么需要更新？因为城市是一个生命体，城市更新是一个持续、常态化的生命活动。城市建设主要以大规模拆迁重建为主，这种外科手术式的大规模更新改造模式导致了很多“城市病”的出现。从客观规律上看，城市的增量发展阶段是城市的初始建设阶段，存量发展阶段是城市的维持、完善阶段。从城市发展的整个生命周期来看，增量发展阶段是短期的、不正常的，存量发展阶段则是长期的、常态化的。
党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式”，在我看来，“可持续”意味着更加“有机”，要找到城市更新可持续的新路径，必须在有机更新上付出更大的努力。
城市有机更新必须坚持正确的价值取向
不断完善和优化城市功能，提升城市服务能力和空间品质，特别是城市的公共服务功能和公共空间品质，不断满足创造最适宜人们居住和工作的城市空间，体现以人为本的城市本质，是城市更新的关键。这是城市规划的根本目的，也是城市的根本价值。
1.激发城市空间活力，避免更新太过干净
在城市规划和城市服务资源配置上，要突破传统的“公共服务配套”理念，适当增加城市公共服务设施冗余度，服务应是可选的而不是“指定”的，才能带来城市的发展。在当前的城市更新中，重点是通过老旧小区改造解决群众急需解决的问题，填补城市公共服务的低洼地带，尤其要正视老龄化时代的提前到来，加大城市改造力度，大力推进宜老宜居城市建设。在城市公共资源配置上，要正视城市空间公平正义问题，加快推进中低收入群体住房供应制度改革，为相关群体提供有尊严、可接受的居住空间。
这里我想强调的是，“城市美化”是城市管理中应谨慎对待的问题，城市不是用来展示的“风景”，而是实实在在的“生活场景”，城市面貌不应简单追求“整洁”和“干净”，应尊重和珍惜城市的“烟火气”和“市井气息”，适度包容城市的“非正式空间”，激发城市空间活力，避免在更新中犯下“整洁癖”。
2.推动现有生产空间向新的生产空间转变
城市是人口和各类经济活动高度集中的地理区域，城市的经济发展及其所积聚的经济能量是城市乃至全国一切活动的物质基础。经济发展是城市发展的核心和关键。更新的主要任务之一就是通过不断更新，不断满足经济发展的空间需求，不断提升城市的经济水平。经济的平稳增长需要科技的不断创新，需要新优质生产力的不断发展。城市更新就是要挖掘和盘活城市存量低效的空间资源，通过空间优化和基础设施升级，满足新的经济活动需要，特别是新优质生产力带来的新生产空间需要。
城市本身就是一台巨大的生产机器，随着新的生产方式的出现，传统的经济生产空间也需要更新升级，以适应新的生产方式的需求。研究经济生产活动的空间需求，通过城市更新推动现有生产空间向新型生产空间转变。当前，要特别重视城市各类经济科技园区的“城镇化”，通过加强生活服务设施建设、适度兼容居住区空间，提高产城融合水平。
3.博物馆式保护不应成为传承城市历史文化的主要方式
城市是人类高度发达文明的产物，是人类文化最重要的物质载体，同时城市本身也是人类最重要的文化产物，因此城市更新除了满足现实经济发展和城市生活的需求外，还应体现出延续和传承城市历史文化的作用。
与一般意义上的文物不同，城市与建筑的生命在于使用。城市的生命力在于不断膨胀的生命力。生命力从何而来？不仅来自今天的创造，更来自历史文化的深厚积淀。城市的历史文化遗产不是城市发展的负担，而是城市竞争力的源泉。博物馆式的保护不应成为传承城市历史文化的主要方式。城市历史文化遗产的保护、历史文化的延续，最重要的是如何激发历史空间。在最大程度保留历史文化信息的同时，按照“最小干预原则”进行精心修复、适度适应性改造，才是保护当代生命力的根本途径。
在保护延续城市历史风貌的前提下，进行必要的小规模升级改造或小规模“针刺式”改造，尤其是以提高基础设施服务水平为目标的“隐性改造”，鼓励既有功能的延续和新功能的转换，推动传统材料工艺的延续和新技术的应用，充分保护历史文化遗存，真正激发历史空间的现代活力。
4. 不仅要反映当前需求，还要满足可持续发展的需要
城市更新不仅要体现当下的需求，更要满足可持续发展的需要，生态绿化是当前城市发展的重点，不能为了一代人的利益而损害子孙后代的发展空间。
在城市更新中，要精心保护好现有的良好城市生态系统，在加强城市绿地系统规划建设的同时，也要尊重和保护现有的绿化植被；在城市绿化管理中，要更加注重植物的原生态，减少过度的人工修剪；不仅要注重为美化目的而配置植物，更要注重植物的综合生态效应和碳汇效应。加强城市水系的保护和管理，特别是尊重现有城市水系的循环。有条件的，要适当恢复城市历史水系，加强土地的保水、通透性，提升城市滨水空间的公共性和生态性。在城市土地资源有限的条件下，加强城市生态空间建设就显得更加重要，要注重城市生态空间的系统性、网络性，兼顾城市生态空间的集中性和均衡分布。要加强城市周边郊野森林和生态绿地建设，城市更新时适当增加市中心街道小绿地、袖珍公园。
5.不断提高城市韧性，即抵御风险的能力
城市更新的另一项重要任务是不断提升城市韧性，即抵御风险的能力。生命安全和生活安全是城市幸福指数的首要指标，是美丽城市的基本底线，为此，应优化完善规划建设标准，完善城市防灾设施体系，提高城市抵御各类灾害的能力；加强城市适应性规划建设，应对各类环境变化特别是气候变化；建立健全城市应急机制，完善各类应急预案和相关设施；建立完善城市疏散体系，减少各类灾害造成的人员伤亡和损失。
在城市更新上，也要注意避免误区，防止借城市更新之名掀起新一轮大规模拆迁建设。城市更新无疑会带来巨大的新市场机会，但也不宜强行推进、过度开发，放大市场回报预期为时过早。要坚决避免通过城市更新延续原有的“土地财政”机制，同时也要防止城市“存量建设用地”无序释放，要在科学规划的前提下审慎谨慎，用好每一寸存量建设用地。
积极探索城市有机更新实施路径
基本理念和价值取向明确之后，还要有体制机制保障。当务之急是推动与城市更新新要求相适应的新的制度设计和机制创新。设计、实施管理和运营治理应该是一个闭环，环环相扣。目前我们的制度设计很大程度上是为了适应过去大规模、快速、粗放的发展模式，这种模式往往强调某一阶段相对独立，比如规划、设计、建设分开治理。一个城市的规划设计一旦实施，工作就结束了。但实际上，一个城市的建设周期比它的维护和运营周期要短得多。过去我们只知道建设，却不太重视后续的维护，更别提运营效益了。很多历史文化遗产之所以变得残破不堪，就是因为没有得到很好的维护。从这个意义上讲，精细化管理是实现城市有机更新的基本路径。
第一，要尽快建立适应城市更新要求的市场机制。过去大规模快速开发模式中的经济自平衡方式并不适合小地块更新项目。为什么我们不能以更广阔的眼光和更长远的眼光看待城市更新呢？在更大范围和更长时期内寻求投资收益的平衡，探索跨地块、跨项目、跨区域、跨时间、跨领域的利益协调机制。城市更新机制将上述结合起来，鼓励民间资本投入，建立多元化的保障更新基金及其投资回报环境。改变原来旧城改造主要由政府或开发商为单一开发主体的模式，鼓励公民参与，鼓励城市范围内多元化开发主体，鼓励产权或使用权所有者按照规划要求参与改造改造，探索城市更新区域住房产权盘活机制，允许使用权转产权、产权抵押和交易，建立“政府-市场-公民-行业-社会”四位一体的共治机制和“规划者-建设者-运营者-管理者-需求者”五位一体的相互协调机制，真正体现共建、共享、共治的城市更新共同体理念。
其次，加强法律法规和标准规范建设。在复杂的城市更新项目中，以前看似合理的各种规定可能变得不再适用，应根据城市更新的新情况及时修订甚至修改。比如，鼓励土地混合用途、复合用途，允许居住用地与公共设施用地、商业用地与办公用地兼容、相互转换；土地租赁制度本身也应进一步改革优化，建立适合城市保护更新区域的制度。有特殊要求的规划技术法规和建设标准，如与间距、日照、防火、抗震等相关的各类规定，应根据城市更新的特点重新制定。
第三，应形成完整的管控体系。城市管理不仅要对各类建设活动进行有效的管控，而且要对非建设活动，也就是城市的日常维护进行有效的管控。事实上，城市空间环境品质的提升和常态化有机更新，很大程度上依赖于各类城市空间要素的日常管理与维护。因此，我们在规划的基础上，结合我国现有的管理规则，进一步提出一套统一、全面、可行的历史街区各类物质空间要素的管理规则，可用于日常管理的控制规则，从而形成从规划建设到日常管理准则的完整管控体系。
城市有机更新需要各种创新技术的支持
随着科技水平的不断提升，技术在城市更新中的作用越来越明显，持续不断的技术创新可以为城市更新的新要求提供源源不断的技术支持。
第一，推动规划编制技术创新。城市更新要以规划为先导吗？当然要。但过去用于指导和控制城市发展建设的规划，其作用越来越弱。规划应大大加强与高层领导的对接。一方面，规划的细化和实施要准确体现城市总体规划和发展战略的要求，有效管控各项建设活动；另一方面，要充分体现后续城市运行维护的控制，对不建、少建作出正确预测，发挥规划引导作用。同时也要留有足够的灵活性，以应对未来城市空间微观层面功能不断调整和变化的需要。在有机更新过程中，规划的作用应越来越多地从结构性的宏观空间布局转向“针灸式”的精准点判，找到城市需要更新的各个部分和内容，并安排好更新的时机。对于将会大量发生的微尺度更新活动，规划应制定明确、灵活的控制规则，为社区和居民的自我更新提供引导。
二是要加快工程技术创新。与过去几十年大规模建设活动不同，城市更新更多的是在既有城市上再建城市，必然面临更为复杂的技术要求，因此需要加快工程技术创新，特别是针对城市自然生态环境、历史文化环境敏感脆弱区域的适应性工程技术创新。例如，为解决城市更新项目中空间狭小、环境复杂、保护要求高的空间制约问题，工程建设与运营同步进行，空地立交等时间制约问题只有通过新的技术创新才能解决，目前上海已成功实施超低净空大承载力灌注桩施工技术、零距离维护结构施工技术、既有建筑平推反建、移位顺序施工、原位逆建等一系列关键技术创新，为城市更新的技术难题开辟了新的解决途径。上海在历史建筑保护修复方面也积累了大量先进经验。目前已在大量历史建筑保护与修复项目中得到成功应用，但总体来看，在大型历史街区的改造中，有效的保护、维护和修缮技术仍是一个短板，仿古现象依然普遍，此外，城市更新绿色、低碳、适应性技术研发创新探索之路依然任重道远。
三是充分发挥数字网络、人工智能等新技术的作用。构建完善城市各要素、各流程精细化数字化管理体系，让数字技术、人工智能深度参与城市健康检查、城市运行监测。上海积极构建“一网通办”，为城市更新精细化管理奠定了重要技术基础。
城市的活力，体现在城市体内无所不在、不间断、却又潜移默化中进行的细胞新陈代谢。因此，城市更新不应该总是一成不变、毫无生机，或遵循预先规划、效果导向。城市的活力，不仅体现在城市空间的战略布局与建设引领、城市能级的不断提升，也体现在小尺度、微观层面的积极响应与活力激发，有时更体现在城市更新过程的可预见性、自发性与不断涌现性。因此，城市更新机制应具备足够的弹性去应对，只有尊重城市发展演化的规律，也就是城市有机更新的规律，城市的活力才能永葆，城市才会更加繁荣昌盛。
【思想者传】
吴江，同济大学教授，法国建筑学院院士，美国建筑师协会荣誉会员，兼任联合国环境与可持续发展学院院长、长三角可持续发展研究院院长、同济大学特大城市精细化治理研究院院长。上海市城市更新与空间优化技术重点实验室主任、上海市城市更新专家委员会副主任、上海市历史街区及优秀历史建筑保护委员会副主任、上海市政府决策咨询特聘专家。市规划和国土资源管理局副局长、同济大学常务副校长。长期从事城市建筑历史、遗产保护与城市更新研究，撰写有《上海百年建筑史》、《历史文化区保护规划编制与管理》、《历史街区精细化规划研究》等多部专著。 （作者照片由作者提供）
专栏主编：王震 文字编辑：王震 题图来源：图虫 图片编辑：曹丽媛 编辑邮箱：shhgcsxh@163.com
