9月19日凌晨，美联储召开利率会议，宣布降息50BP，将联邦基金利率下调至4.75%-5.00%，这是美联储自2020年3月以来首次降息。
随着美国降息，很多国家纷纷跟进，国内股市也随之转好。业内分析人士认为，美联储降息意味着全球降息趋势正式开始。
这一政策将如何影响中国楼市？南都湾财经记者采访了7位房地产行业资深人士，他们普遍认为，此举将给国内楼市带来明显利好。
“众所周知，2020年美国降息一轮，带动中国国内信贷宽松，间接导致房价爆发性上涨。”北京中原地产首席分析师张大伟认为，美联储降息50个基点，也意味着全球印钞时代的到来，中国也有望迎来降准、降息。“未来会有越来越多重要政策落地，（民众）对房地产可以比以前更乐观！”
美联储降息引发全球降息潮
今日(9月19日)凌晨2点，美联储宣布降息50个基点。紧接着，今天凌晨，中国香港金融管理局将基准利率下调50个基点至5.25%。
除香港金管局外，更多央行于9月19日宣布降息：例如，科威特央行下调利率25个基点至4%；巴林央行下调隔夜存款利率50个基点至5.50%；阿联酋央行下调隔夜存款利率50个基点至4.90%；卡塔尔央行下调存款利率55个基点至5.2%，下调回购利率55个基点至5.45%，下调贷款利率55个基点至5.70%。
“美联储降息意味着全球降息趋势正式开始，各界对中国进一步下调存款准备金率、降息的预期也在上升。”张大伟分析称，美联储点阵图显示，美联储2024年累计降息100个基点，在9月降息50个基点之后，仍有50个基点的降息预期。
他认为，从历史上看，美联储一旦启动降息周期，短期内不会停止降息，而是采取长期、持续的政策行动。
“中国还将下调存款准备金率和利率”
张大伟分析称，近年来，虽然我国经济面临较大下行压力，但为了保持汇率稳定，货币政策相对克制，降息幅度并不像预期那么大。而随着美国进入降息通道，人民币汇率压力将大大缓解，国内货币政策空间将显著拓展。“面对目前的经济形势，预计我国降息政策很快就会出台，而且幅度可能不会很低。”
“中国虽然没有跟随此前美元加息周期，但一定会跟随降息。”张大伟认为，过去几年美元加息区间对中国房地产多为利空，但如果美元进入降息区间，则有望利好中国房地产。目前市场多在讨论贷款利率继续下调，但中国整体月度LPR降息幅度缓慢，不会出现突然暴跌影响市场情绪。“存款利率下调很可能出现在市场，预计中国LPR最早明天或将继续降息！”
中国指数研究院市场研究总监陈文静也指出，在8月份金融统计数据解读中，央行相关部门负责人表示：“会开始出台一些增量政策措施，进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持合理的流动性。”陈文静预计，后续我国存款准备金率调整和降息步伐可能加快，进一步降低企业和居民融资成本。对于房地产市场而言，5年期以上LPR有望进一步下调，居民购房成本也将随之下降。
“房地产政策有望继续加码”
张大伟分析称，美元开启降息周期后，未来几年中国降息空间将更大，低利率时代已经到来。“这增加了中国货币政策的空间，对楼市、股市、经济都有利。”张大伟指出，在经济下行压力下，货币政策仍将趋向宽松，中国降息周期仍将持续。
据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房贷款平均利率约3.25%，二套房贷款平均利率约3.6%，经过几轮下行，目前大部分城市首套房贷款利率已降至2.9%-3.4%之间。
在广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，美联储降息有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时对人民币贬值、人民币资产价格进一步下跌的担忧和制约，预示着后续降准、降息的渠道将更加宽广。比如，房贷利率将有更大的空间进一步调控，有利于缓解开发商资金链紧张的问题，降低购房者的房贷成本，促进住房需求。
张大伟进一步指出，美联储降息通常被视为全球经济政策转向宽松的信号，将影响国内购房者对房地产市场的预期。同时，市场或将认为经济环境将更加有利于房地产市场发展，房价上涨预期增强，从而进一步刺激购房需求。房地产市场供需双方政策有望进一步优化调整，各地去库存措施也将加快落地。“930是一个重要的时间节点，预计部分中小银行将率先试探政策底线，房贷政策或将全面放开。”
“中国房地产行业修复底部已经到了关键时刻”
在第一太平戴维斯深圳董事总经理吴锐看来，美国降息将推动人民币走强，这对中国房地产将是一大利好。他认为，目前中国一线城市商业地产的收益率在5%至5.5%；而美国降息后，利率将降至4.75%至5%之间。“短期内没有明显的套利空间，相信随着美元利率的不断走低，中国核心房地产的投资价值将进一步凸显。”吴锐认为，最关键的是，美元降息改变了市场预期，对于建立中国投资者的信心非常重要。“也将是中国房地产底部修复的一个非常关键的时间节点。”
中原地产（中国大陆）华南区域总裁、中原深圳总经理郑树伦认为，降息打乱了原有的投资逻辑，全球资产面临重新审视、重新配置，寻找更好的投资机会。
“美国降息，中美利差收窄，为内地降息提供了更大的诱因和动力。降息不仅能刺激经济发展，还能直接帮助房地产市场，买房成本也因降息而下降。”郑树伦指出，之前房地产市场承压，主要是因为三条红线让市场缺乏流动性，最终让大家信心不足。如果资金回流，市场资金充裕，绝对是房地产市场最大的支撑。近几年，市场上活跃的开发商减少了，尤其是民间开发商，拿地意愿不强，开发节奏放缓，持币观望的氛围浓厚。“虽然客户也在观望，市场需求也减少了，但随着市场供应量逐渐减少，房地产市场的供需关系有望更加平衡。”郑树伦表示，随着供需关系的改善，市场会慢慢从供应过剩调整到供需平衡，再到供应不足的阶段，相信市场也会走出低谷，重新获得上涨的动力。
郑树伦指出，今年上半年全国房地产市场整体成交量同比继续下滑，预计支持房地产发展的政策将不断出台，助力市场尽快回暖。“实际上，经过近几年的房地产市场调控，房价已经明显回落到相对合理的水平。从投资角度看，目前的房地产市场正是低价买入的大好机会。”
“房地产市场可能会比以前更加乐观”
“美联储降息也意味着资本流向出现了重要拐点。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，美国降息后，资本回流中国市场的概率增大，有利于引导市场预期，优化国际投资环境。结合美联储降息政策，我国随后将形成国有资本、民间资本、外资三条重要资本链，对我国科技创新、产业升级产生积极作用，也有利于带动“房地产+新兴产业”健康发展。
同时，外资进入中国市场，有助于存量房地产的盘活。“近两年，写字楼、购物中心、长租公寓、物流园区等投资波动较大，但随着新一轮外资的进入，一些房地产领域的大规模投资将升温。”严跃进表示，经过三年的房地产深度调整，存量房地产资产价格下跌约30%，价格基本已经触底，为后续收购、盘活存量资产创造了良好的机会。从市场需求来看，新一轮宏观经济和产业经济发展必然带来商业办公物业需求的增加。“今年四季度，要重点关注特大城市、超大城市的存量房地产项目投资机会，特别是大型商场、写字楼、产业园区、物流园区等。”
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，目前房地产市场能否企稳成为中国经济平稳发展的关键，预计管理层还会不断出新举措，现在美联储降息让中国股市、楼市压力有所缓解，“在内外因素共同作用下，年底市场还是有希望的。”
张大伟认为，美联储降息后，也意味着全球印钞时代到来。面对目前的经济形势，预计国内降息政策很快就会出台，而且幅度可能不会很低。“政策空间更大，未来重要政策会越来越多，我们可以比以前更看好房地产市场！”
撰文：南方都市报记者 邱永芬 王艳玲
