昨天（9月24日），国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展情况。
发布会上，央行公布了诸多重点政策。因此，消息一出，就受到了人们的积极关注。尤其是“引导存量房贷利率下行”和“降低存款准备金率”这两件事。从早上消息传出到深夜，人们都在不断地讨论，几乎淹没了我的朋友圈。
但事实上，除了“降息”和“降准”之外，本次发布会还谈了很多。总的来说，至少有六点需要我们特别注意。
1.引导商业银行降低现有抵押贷款利率至新贷款利率附近。预计平均下降约0.5个百分点。
2、按揭贷款最低首付比例统一为15%，由各地根据本市政策自行确定。
3、近期将下调存款准备金率0.5个百分点，为金融市场提供约1万亿元的长期流动性。
4、中国人民银行5月份推出的3000亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例由原来的60%提高到100%。
5.设立证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押向央行获取流动性。
6.设立股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和大股东提供贷款，支持股票回购增持。
每一项都是与我们每个人息息相关的重大民生大事。同时，也有很多人表示，是的，感觉这件事很大，但就是不太明白这意味着什么。而且，跟我有什么关系？
因此，今天我将尽力用一篇文章与大家分享我所理解的这些重大政策背后的逻辑和可能的后果。可能有不对的地方，请大家批评指正。
那么，我们开始吧。首先，我们先从最受关注的“房贷利率”说起。
1. 抵押贷款利率
引导商业银行降低现有抵押贷款利率至新贷款利率附近。预计平均下降约0.5个百分点。
看到这句话，很多人可能会认为央行下调了房贷利率。但实际上，没有。央行没有直接降低抵押贷款利率。
有什么意义呢？让我举个例子。
假设你住在西虹市。现在，您想获得贷款买房。这时，你找到了西虹城市银行，要求其给你贷款。
但是西虹城市银行给你贷款的利率是不能随便定的。需要考虑很多条件。
什么条件？
比如，央行曾经有一个要求：房贷利率不能低于LPR基准利率，然后波动20个基点。
有什么意义呢？ LPR，银行向其最佳客户收取的贷款利率。是央行制定的、每月公布的基本利率标准。例如，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期及以上LPR为3.85%。
基点为0.01个百分点。 20个基点就是0.2%。
因此，对于通常超过 5 年的抵押贷款，最低抵押贷款利率为：
应该是：3.85%-0.2%=3.65%。
对于西虹城市银行来说，需要考虑的事情还有更多。
因为，它不仅仅是央行的“母亲”。另一个“妈妈”叫西虹市政府。我们要听中央的话，也要听政府的话。
那么，政府想要什么？
因为西虹市当地房地产市场过热，政府说要拉下来，防止过热。
如何防止过热？设定更高的抵押贷款利率标准。例如，比LPR高60个基点。考虑一下底线，即：
3.85%+0.6%=4.45%。
知道了。所以理论上来说，在这两位妈妈的要求下，西虹城市银行可以贷给你的房贷利率一般都大于4.45%。
今年5月17日，央行发布了新的房地产政策一揽子计划，也称为517政策一揽子计划。其中之一是：取消房贷利率政策下限。而且，各地可以因城施策，或者不再设定利率下限。
也就是说，央行不再控制西虹城市银行。设置您喜欢的利率。同时，央行还建议西虹市政府等地方政府取消此前设立的利率下限要求。
现在你明白为什么我们说央行没有直接降低房贷利率了吧。
因为央行不直接参与你的利率制定，LPR本身并没有调整，央行也不直接参与降息。它的做法更多是根据LPR，规定实际贷款利率的上下限，引导地方政府灵活调整实际贷款利率。
比如，517一揽子政策引导各地房贷利率下调。据21世纪经济报道8月报道，一线城市中，广州首套房贷款利率最低为2.9%，苏州个人住房首套房贷款利率低至2.95% 。
房贷利率低对于普通人买房来说自然是一件好事，因为这样你的资金成本就会更低，支付的利息也会更少。
但问题是：利差出现。
2、利差的出现
有什么意义呢？我们继续返回西虹市。
假设，在517一揽子政策的引导下，西虹市新增抵押贷款利率几乎低于3%。但问题是：现有贷款利率仍高于4.45%。
由于央行只是取消了利率下限，并没有下调LPR，所以LPR仍为3.85%。因此，虽然很多存量贷款都与LPR绑定，比如约定的利率是：LPR上调60个基点。但如果LPR本身不发生变化，现有的贷款利率也不会发生变化。
这样，矛盾就产生了。
什么矛盾？现有住房贷款利率为4.45%，较LPR高60个基点。不过，由于取消了下限要求，新增住房贷款利率可以低于3%。
您说，早期办理抵押贷款的老用户，能安心吗？
所以就有了我们今天看到的政策：引导商业银行把现有的房贷利率降低到新房贷利率附近。预计平均下降0.5个百分点左右。
央行依然没有直接降息，也没有触及LPR。其作用是进一步引导存量住房利率下降。
为什么要指导？因为西虹城市银行是实际经营的市场单位。央行无权强制商业银行降低利率。不然谁赔钱呢？
而且，0.5个百分点并不是目标，而是央行预估的平均数字。那么，我们可以做一个简单的计算：如果你借了500万，等本息还30年，如果利率从4.45%降到3.95%，你大概还能还更多每个月少花1400元以上。这在一定程度上可以减轻负担、刺激消费。
这很好。那么，西虹城市银行会欣然接受指导吗？
灾难。因为贷款利息本质上就是西虹城市银行的利润。而且利润“已经在你的口袋里了”。利率金额在之前的贷款合同中约定。从合同角度看，西虹城市银行坚持执行原合同约定的利率并没有什么问题。
该怎么办？如何引导这个？有一个办法可能更有效：“转按揭”。
3.转按揭
什么是转按揭？
还是假设你在西虹城市银行申请了一笔住房贷款，利率为LPR+60个基点，也就是4.45%，借了100万。现在，三年过去了，你的本金还有八十万元。
突然有一天，政策出来了。央行鼓励西虹市银行降低现有房贷利率。
但是，如果西虹城市银行不想转账怎么办？
这时你查询了一下，发现隔壁磨盘城的银行可以给你3.5%的利率。
你可以直接说，对不起，我不会跟你还贷款了。然后，如果申请转按揭，可以将未还的80万转入磨盘城银行，按3.5%的利率偿还。
再抵押允许贷方将贷款从这家银行转移到另一家银行。
由于西虹城市银行和磨盘城市银行是市场主体，央行不能强制其降低利率。
但央行可以利用市场手段在它们之间制造利率竞争。
那么，当一方利率较低，且不允许前一家银行拒绝客户在合法银行申请转按揭时，那么贷款业务自然会流向利率较低的银行。
这时，央行相当于用“转按揭”的市场化方式，给借款人在与银行谈判时提供了强有力的筹码：利率会调整吗？如果没有的话，我就到另一边去看看。最坏的情况下我可能会转向抵押贷款。
那么，如果转按揭真的要实行，西虹银行应该如何应对呢？
4. 3个步骤
西虹城市银行想了想，得出了这三步。
首先，对于一些信用等级较高的客户，会直接通知降息，无需协商。
为什么？因为对于信用等级比较高的用户来说，如果去其他地方谈低利率的房贷，很有可能能够谈妥。
而且，如果每个用户都要来参加这样的会议，都要预约、申请、然后处理申请，最终的结果很可能会减少，那么这部分运营成本将是浪费的增加对于银行。
好的。那你就别费心了，先落到最底下就行了。如果你的信用良好，只需等待通知即可。
然后，与信用一般的客户一一洽谈。如果你等啊等，等不到通知，说明西虹城市银行正在等你协商。
如果我们真的无法达成协议怎么办？这是第三步：如果我们不能达成协议，我们接受您申请抵押贷款再融资。
记住？利率是风险的定价。
西虹城市银行给你贷款的时候，必然会评估你的还款风险，最终决定给什么利率。如果你有稳定的工作和固定资产，还款对你来说是大概率事件。借钱给你的风险很低，而且会愿意给你较低的利率。
这是央行可能采取的指导下调现有利率的措施，以及实施再抵押贷款可能带来的影响。
除了指导外，央行还可以： 直接监管。
5. 减少歧视
全国商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。在此基础上，各地可实行因城施策，自主决定是否在辖区内实行差异化首付比例下限安排。商业银行根据客户的风险状况和意愿确定具体的首付比例。
央行，在这次924政策一揽子计划中，直接规定，未来，无论第一套房还是第二套房，最低首付比例统一为15%。
上次类似的规定还在517政策中。规定：首套房首付比例不低于15%，第二套房首付比例不低于25%。
这次924规定的含义大概是：从现在开始，不再有针对第二居所的歧视。
以前，一说到买第二套房，自然不受人欢迎：你想炒房吗？那是行不通的。我得想办法提高购买第二套房的门槛。例如，较高的首付比例和较高的抵押贷款利率。
但事实上，有些人确实对第二套房有需求。比如老王手里有100万，想给自己买一套更大的房子。环顾四周后，他找到了一套总价五百万的房子。
那么，如果首付按25%来计算的话，一下子就需要125万，这是难以承受的。现在，首付15%，只需支付一次性付款75万。
统一15%后，此前愿意购买第二套房的人将面临更低的门槛。
请注意，这并不是强迫人们购买第二套住房。政策很难直接鼓励人们消费。
因为央行的政策通常是“绳子”而不是“棍子”。
什么是绳子？
假设我们将经济视为一匹马。那么，当经济过热、这匹马失控的时候，央行就可以勒紧绳子，比如提高准备金率、提高存款利率、回笼资金，把经济这匹马拉回来。
然而，当经济遇到一些挑战，马不敢前行时，央行会不会松开绳子，经济会突然开始运转呢？这很难。
这时，你需要用棍子戳一下马，让它张开蹄子，小心翼翼地向前走。
那么，将二套房首付比例降低至15%真的能刺激二套房购买吗？不确定。但至少央行放松了对购买第二套住房的限制，因为首付比例过高。
那么，央行的绳索政策还有哪些呢？
六、存款准备金
近期将下调存款准备金率0.5个百分点，为金融市场提供约1万亿元长期流动性；根据市场流动性情况，年内可能择机进一步下调存款准备金率0.25至0.5个百分点。
什么是存款准备金？
当银行向外国放贷时，它们会产生大量资金。比如说你在银行存了10000元。银行将贷出这1万元。而借了10000元的人可以再节省8000元。那贷款8000元的人呢？或许还能省下6000元。
存入，贷出。存入，贷出。
从始至终，货币只是你的10000元，但是通过银行的操作，市场上流通的货币变成了10000+8000+6000=24000元。一万多块钱。
那么，当有一天大家同时来取钱时，银行就会因为挤兑而承受巨大的风险。
该怎么办？把一些钱存在中央银行。每次产生存款时，都会将一定比例的钱存入央行，防止大量的钱流出。
这笔钱就是央行的存款准备金。目前平均存款准备金率为7%。
因此，大家大概可以感觉到，存款准备金也是一根拉马的绳子。当货币在存贷循环中不断增加时，提高存款准备金率可以挽回局面。
而降低准备金率就是松绳子。但如果你松开绳子，马就一定能跑吗？最终这笔钱真的会被公司借出去并投入生产吗？
未必。 “企业不借钱”的原因可能是过去的“供给侧约束”。很多人想借钱，但钱不够。现在看来，可能是“需求方制约”。钱有很多，但是对于想要借钱的人来说却不够。
好吧。现在你可以看到，为了控制经济这匹马，央行有两根绳子。一根棍子叫做利率。其中一根称为储备基金。现在，央行已经松开了这两条绳子。
但央行所做的远不止于此。
7. 经济适用房再融资
对于央行5月份推出的3000亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例将由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。
不太明白。有什么意义呢？
要了解这个事情，我们还得回到517一揽子政策。
目前市场上有很多房地产开发商。房子建好了，但不能卖。供应商每天都会接到电话轰炸，要求和解，看起来就要破产了。
于是，就出现了这样的情况：一方面，有房地产开发商快要破产了。另一边是不买房的普通老百姓。
这笔交易花了很长时间才发生，快要冻结了。该怎么办？
如果交易没有发生，那就想办法创建交易。
如何创作？许多地方政府开始想办法选择地方国有企业，设立特殊目的公司。
为什么要设立专项基金？收购那些已建成但不能出售的房屋，出租或出售给人民。
本来就不能卖，所以如果你以相对较低的价格购买，房地产公司多半不会有任何反对。而且成本的降低会带来价格的降低，也能满足老百姓的需求。
这样可以在一定程度上解决市场交易不足的问题。
但问题又来了：钱从哪里来？
重要渠道之一是保障性住房再融资。这就是为什么今年5月17日，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款。
然而，经济适用房再融资并不能为您提供所有资金。比如要筹集10亿元资金，首先要自己准备4亿元，然后去银行借6亿元专项资金。央行解决60%的资金。
此时，924政策又进了一步。没关系。如果你筹集不到4亿，我就给你10亿。
也就是说，如果筹集4亿元资金成为束缚地方政府手脚的一根绳子，那么央行将负全责。它不仅能解决60%甚至100%的问题，还能解开绳子。
好吧。到目前为止，我们一直在谈论房地产。但事实上，这次会议讨论的不仅仅是房地产。还有两个关键内容，与股票有关。
8.减少销售并增加购买
创新货币政策工具，支持股市稳定发展。一是设立证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押向央行获取流动性。这一政策将显着增强机构获得资金和股票成长的能力。保持能力。
二是设立股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和大股东提供贷款，支持回购增持。
据澎湃新闻报道，9月25日开盘，A股延续涨势，三大股指开盘飙涨。
为什么？或许与924的两项政策密不可分。网友调侃：看完发布会，外卖小哥不再送外卖，赶紧回来补充库存。
但为什么？为什么这两项发布后股市会上涨呢？
这要从“不必要的抛售”行为说起。
什么是不必要的销售？
假设你是一家基金公司。现在，你有很多股票，但现金不多。那么，我问你，当你想购买另一家你比较看好的公司的股票，或者购买其他资产，但你的钱不够的时候，你该怎么办？
答案很合理：卖掉你的股票。即使有一些股票你真诚地相信如果你持有它们会产生更高的回报。那也不行，必须把肉割掉。
这种认识却不得不卖的行为就是：不必要的卖。而这种抛售发生太多之后，就会拖累业绩好的上市公司，股价就会下跌。
该怎么办？
这时候，第一个政策就派上用场了。
只要您是合格的证券、基金、保险公司，就可以抵押流动性相对较差的资产，如股票ETF、沪深300股票等，换取流动性较强的资产，如国债、央行票据等。 、筹集资金，解决“没钱”的燃眉之急。
随着抛售活动减少，优秀公司的股价趋于稳定。
另一项政策则相反：增加合理购买。
什么是“增加合理购买”？
在整个市场中，最清楚自己的股票是否有价值的人很可能就是上市公司本身。
然后，当你感觉自己被低估，看到市场卖多买少的时候，你就可以回购或者增持自己的股票来稳定股价。
这种基于价值认可的购买行为就是“合理购买”。但钱从哪里来呢？
股票回购和专项再融资增持是资金来源之一。在央行的指导下，银行给上市公司、大股东提供贷款，但仅限于支持你回购、增持自己公司的股票。
好吧。如果你把这两项股市政策放在一起看，你会发现其中一项就是减少抛售。一是加大购买力度。
价格由供需决定。当买入增加、卖出减少时，股价就会走高或稳定。当稳定的股票越来越多时，股市就会越来越稳定。
9. 最后的话
今天我尝试用一篇文章来分享一下我对央行“924一揽子政策”的一些分析和猜测。
一份家庭声明供您参考。
不知道您听完这些分享有何感想？
我的感觉是，妈妈，这真的不容易。
尽管央行的政策通常是“绳子”而不是“棍子”，但它仍然是竭尽全力。
比如引导股票利率下降。例如，降低准备金率。又如加大专项资金支持力度。稳定房地产市场也就稳定了股市。
当然。很多具体政策可能还没有出台。目前各地商业银行的反应尚不得而知。
但至少在昨天（9月24日）之后，你能感受到一种自信和决心。
未来，这一决心可能会持续下去。
直到花开的那一天。
会没事的。
参考：
官方重磅宣布！降低存款准备金率，降低现有房贷利率，创造新的货币政策工具，支持股市稳定发展。
存量个人住房贷款94%已转为参考LPR定价，LPR引百姓关注：走近、了解LPR
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