天津市出台首个住房养老管理办法，广州率先发布住房安全保险制度实施方案，江苏省台州市率先推出“养老住房”的“医保模式”，重庆市探索“保险+体检+监测+服务”的住房安全管理机制......从 2023 年住房和城乡建设部表示将研究探索住房体检、住房养老、住房保险三大制度，到今年 8 月，住房和城乡建设部提出“构建住房全生命周期安全管理长效机制”，今年， 许多城市开展了探索和实践，总结了试点经验。
那么，过去一年，各地对住房养老等三制的探索又是怎样的呢？您在试点中遇到了哪些问题，如何解决？
直面“养老”房的“难”
根据住房和城乡建设部的数据，截至 2022 年底，中国现有建造 30 年以上的城市房屋中，近 20%（相当于每 5 户家庭中就有 1 户）进入了设计使用寿命的中后期。据估计，到 2040 年左右，近 80% 的房屋将成为“老街区”。它普遍存在安全隐患、渗漏、老化等问题，严重影响居民的居住体验。
从城市来看，根据贝壳房地产词典的数据，2020 年重点 20 个城市记录的社区数量为 153,900 个，其中 59,600 个是建筑龄超过 20 年的老旧社区，占老旧社区的近 40%。其中，老旧社区数量最多的三个城市是上海、成都和北京，分别约有 14,000 个、5,200 个和 5,100 个老年社区。
2000 年及以前居民区数量排名前 20 的城市
图/壳牌研究院
我国已进入存量住房市场，部分地区旧房数量较大，但我国现有住宅专项维修资金较少，难以满足既有住房维修改造的需求。
上海房地产研究院严荣、郝燕婷、郭戈6月发表《中国住房养老制度：背景与框架》指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过100亿元， 但资金累计使用仅占累计募集资金的10%左右，成都和深圳分别为4%左右和5%左右，大量资金未得到有效利用，单笔利用率参差不齐。
在此背景下，住房和城乡建设部开始探索住房养老，上海宜居房地产研究院副院长严跃进表示：“以房养老等三制的提出，至少经历了7年的漫长改革探索期，从探索逐渐进入相对成熟的阶段。
最早参与“住房养老制度”研究的专家之一、现任华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云表示：“住房养老制度的提出体现了政府对居民生活环境和安全的高度重视， 旨在为我市的居住安全提供全面保障。”
住房体检、房险、住房养老是“三位一体”，环环相扣。对此，上海交通大学国际与公共事务学院中国城市治理研究院教授、上海交通大学住房与城乡发展研究中心主任陈杰表示：“住房体检、房险、住房养老互相嵌套，协同工作。住房保险是以住房体检结果为基础，在住房养老基金的支持下，分散住房突发安全风险，实现小成本住房重大安全保障的市场化机制，住房养老为住房体检和住房保险提供资金来源。为此，要以系统思维为基础，在顶层设计这三体系，协调推进。”
今年的“飞行员”
2023 年，住房和城乡建设部将要求市政府在住房体检、保险和养老金三个系统中选择一个或多个试点项目。根据财政部、住房和城乡建设部印发的文件，在2023年首批试点城市中，广州、北京、上海等城市将获批开展住房保险制度试点，青岛、杭州、宁波等地将试点住房定期体检制度， 天津、上海等地将开展住房养老制度试点。
截至目前，全国共有22个城市被纳入三制试点，分别是上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、习安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡这22个城市陆续开展试点。
经过一年的试点，一些城市已经率先取得突破。例如，天津率先在滨海新区试点，今年6月出台了全国首个住房养老管理办法，探索了土地流转资金按比例入户的募集模式;今年8月，上海市住房管理局出台了《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》，优化了住宅维修资金专项资金的筹集和使用方式。今年3月，广州印发了《广州市城镇住房安全保险制度实施方案》，大力推广“工程质量潜在缺陷保险（IDI）”;重庆首部“住房安全险”政策也已于今年3月落户;去年，山东省青岛市印发了《青岛市定期住房体检制度试点工作要点》，提出建立住房定期检查、精准诊断、分类整改等九大长效机制。
作为住房养老试点城市之一，6月12日，天津滨海新区率先探索出台了《天津滨海新区住房养老管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。在住房养老资金管理方面，《办法》按照公众账户和个人账户实行分类管理。公共账户资金遵循“政府主导、专业运作、统筹使用、专项资金”的原则。个人账户资金的管理，按照有关法律、法规、本期维修资金的规章制度和天津市有关规定进行。
在公共账户方面，《办法》规定，住房养老公共账户资金主要通过在土地流转保留价的基础上，按每平方米25元的标准增加土地收入，同时在财政预算中新增住房养老金专项资金预算，用于试点期间住房养老金不足部分。此外，通过在区住建委辖下的区住房建设服务中心开立专项资金账户来设立公众账户。
除试点城市外，一些城市也在因地制宜积极探索。例如，江苏省台州市在全国率先建立了“住宅维修专项基金续保模式”，通过房屋维修“医保”模式，由市住宅维修基金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持指导、企业应参保、业主自愿参保”的形式， 确保所有投保房屋的维修支出。
部分试点城市的相关进展一览
一些非试点城市的相关举措清单
表格内容由新京报贝壳财经记者根据公开信息整理而成。
在探索住房保险制度方面，浙江、山东、重庆、湖南、福建、青海等地纷纷出台了住房保险政策。其中，江西南昌市西湖区今年也试行了“财政补贴+个人缴费”购房险模式，针对40多年的危房推出“危房险+动态监控”项目，该项目为期3年，其中社区每户每年参保15.60元， 除了区财政激励和补贴 30% 外，业主必须一次性支付 32.76 元。河北省沧州市也印发了《2023年沧州市主城区住宅小区推进“保险+服务”电梯综合保险试点工作方案》，自主城区推进工作以来，截至今年3月，沧州市主城区已生效3008份电梯保险合同， 覆盖 80 个社区，惠及 115500 户，惠及 354000 名业主，共修复故障 1023 条，总理赔金额 642.9 万元。
探索并解决“资金池”问题
在陈杰看来，住房养老制度是保障住房体检和住房保险的资金来源。所以，建立住房体检、住房养老、房保制度的关键是解决钱从哪里来的问题。
8月26日，住房和城乡建设部有关司司长在对住房养老相关问题的权威解读中表示，住房养老由个人账户和公众账户两部分组成。个人账户是业主存入的住宅专项维修资金，押金按现行规定执行。政府按照“取自房、以房之用”和“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，负责建立公众账户。从试点城市来看，地方政府可以通过财政补贴和土地流转资金筹集资金，目的是建立稳定的住房安全管理资金渠道，不需要居民额外支付费用，也不会增加个人负担。
地方政府负责筹集公共账户，个人没有负担。对此，中央财经大学教授、法学院院长尹飞也指出，此次建立的住房养老金制度，主要是利用公款建立住房养老金公共账户。目前，住房养老公众账户的资金来自公共资金，并按照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，探索筹集资金的方式。所以，建立住房养老公众账户，不会给业主增加负担。
关于资金来源，上海房地产科学研究院院长兼研究员严荣表示：“既然公众号是针对公共部分带来的公共安全问题，那么资金来源自然必须由公共部门筹集，主要来源包括城市土地流转的收入， 体现了'取之于屋之用'的原则，也可以来自老社区的整修资金和其他财政资金。”
