现有房贷减免方案终于来了！
10月31日成为一个关键时间点。在此之前，银行将统一进行批量调整；此后，符合条件的借款人可以按照一定规则与银行自主协商以新贷款置换贷款或协商变更合同条款。降低现有抵押贷款利率。
01
10月31日前批量调整
市场利率定价自律机制9月29日发布的倡议明确，2024年10月31日前，商业银行对符合条件的存量住房贷款再次进行批量调整，降低存量住房贷款利率。全国新增住房贷款利率较高。利率接近利率，让借款人尽早受益。
批量调整阶段，可对现有首套房、二套房及以上住房按揭贷款进行调整。去年调整了点加成的现有抵押贷款也包括在内。
根据倡议，对在LPR（贷款市场报价利率）基础上加点幅度高于-30个基点的存量住房抵押贷款，加点幅度将调整为不低于-30个基点，不低于本市现行执行的新商发行利率。个人住房贷款利率上调下限。
据记者统计，目前全国新发放商业住房贷款政策利率较低的只有北京、上海、深圳。首套房贷款LPR负45个基点，二套房贷款高于LPR负30个基点。
也就是说，本次批量调整符合条件的存量按揭贷款，除北京、上海、深圳存量第二套住房按揭贷款利率外，均享受LPR减30个基点的政策红利。
例如，目前北京二套房贷款利率政策下限为：五环以内二套房贷款负5个基点；五环以外的二套房贷款负25个基点。相应的二套房贷款批量调整时，加点分别调整为负5个基点和负25个基点，而不是30个基点。
02
批次调整后个体差异
中新社国智快报了解到，由于重定价日期不同，批量调整后不同借款人的利率会有所不同。批量调整后利率下降主要是由于点位加成下降至-30个基点。重新定价后，最近一个定价周期LPR的下降幅度也将反映出来，参与本次批量调整的借款人利率也将调整至同一水平。
以2020年6月在北京购买首套房的借款人为例，目前首套房商业贷款利率为4.75%，在现行4.2%的LPR基础上加了55个基点。 10月31日前批量调整后，房贷利率将降至3.9%。
假设其重定价日为2025年1月1日，则其最新的现有房贷利率将变为12月LPR负30个基点。如果从现在到12月底LPR不发生变化，其现有房贷利率将进一步下降。为3.55%。
经过LPR加减点批量调整和重定价日两次“减负”后，借款人现有房贷利率将由4.75%降至3.55%。
03
LPR积分加算范围未来允许变更
目前，根据合同规定，现有房贷利率是由LPR和点差形成的（点差可以为负）。保证金主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期内保持不变。因此，重定价后利率水平的变化幅度仅与LPR相同。
有专家表示，考虑到抵押贷款期限一般较长（最长可达30年），市场供需情况、借款人的收入、财产和信用状况等因素可能会在合同存续期间发生变化。当这些因素发生显着变化时，附加分保持不变，这可能对合同一方不利。需要以适当的方式允许合同变更，以维护合同的公平性。
央行最新公告称，将进一步深化利率市场化改革，加强市场竞争，完善房贷利率定价机制。当全国现有抵押贷款与新增抵押贷款利率出现一定程度偏差时，借款人和贷款人可以协商变更合同。调整加点幅度，引导存量房贷利率及时反映市场利率变化，降低至全国新增房贷平均利率附近。
自2024年10月起，每季度首个月，中国人民银行将在官网公布上季度全国新发放商业个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
04
重新定价周期可以协商和调整
重定价周期是指按照浮动利率贷款合同中的定价基准调整利率的时间间隔，由借款人与借款人自主协商确定。
过去很长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般每年确定一次，并且还要求个人住房贷款利率重定价周期至少一年。
随着商业银行管理水平和技术能力的提高，除住房贷款外，大部分浮动利率贷款现在都可以有由借款人和贷款人协商确定的重定价周期。为提高货币政策传导效率，中国人民银行取消个人住房贷款重定价周期的行政限制至最低一年。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，借款人和借款人可以自主协商重定价周期。重定价周期可以是每年、半年、每季度等。需要注意的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受到低利率，但在利率上行阶段，借款人也必须更快地承受高利率。
对于存量房贷来说，在10月批量调整阶段，如果一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。
因此，商业银行应优先调整存量房贷加息，暂时不调整重定价周期，让借款人尽快享受到较低的利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人可以在与商业银行协商调整房贷利率加点的同时，协商调整重定价周期。
点击进入主题：
提振经济组合拳陆续出击
