现有的抵押贷款利率终于出现了重大调整。
9月29日晚，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许符合一定条件的存量住房贷款重新协商加分幅度，推动存量住房贷款降准贷款利率。
当晚，利率自律机制在微信公众号发布《关于存量房贷利率批量调整的倡议》（以下简称《倡议》），对存量房贷利率批量调整作出相关安排。
第一财经记者采访获悉，本轮稳定房地产的政策思路大致可分为两步。
第一步是在2024年10月31日前分批下调存量房贷利率。本轮存量房贷批量调整后，“高位”购房者存量房贷利率将下调至不低于LPR -30BP（北京、上海、深圳二套房贷款除外）。
第二步是优化和突破以往的一些制度障碍。例如，原政策规定（中国人民银行公告[2019]16号），新发放商业性个人住房贷款利率以上月同期贷款市场报价利率为定价基准。基准加分。所加积分的价值在合同期内是固定的。
此次优化调整后，当现有房贷利率与国家新房贷利率偏离一定程度时，一是允许双方通过协商、合同变更等方式调整加点率；二是取消房贷利率最短重定价周期。年限。符合条件的现有抵押贷款借款人可以在与商业银行协商调整抵押贷款利率加点的同时，调整重定价周期。
第一财经梳理了十大热点问题并做出了权威解读：
1. 借款人最早什么时候可以受益于降息？
《倡议》明确，2024年10月31日前，商业银行对符合条件的存量住房贷款再次进行批量调整，将利率较高的存量住房贷款利率下调至接近全国新增住房贷款利率，使借款人能够尽快受益。
批量调整阶段，可对现有首套房、二套房及以上住房按揭贷款进行调整。去年调整了点加成的现有抵押贷款也包括在内。
第一财经记者了解到，商业银行正在抓紧制定实施方案。原则上，各大商业银行将在倡议发布当天发布公告，最迟于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
2、批量调整后，借款人的利率可以降低到什么水平？
《倡议》明确，在批量调整阶段，商业银行将LPR-30BP以上加点的存量房贷加点幅度降低至不低于-30BP。
简单来说，本轮存量房贷批量调整后，大部分购房者存量房贷利率将下调至LPR-30BP。
由于重定价日期不同，批量调整后不同借款人的利率会有所不同。批量调整后利率下降主要是点加成幅度下降至-30BP所致。重新定价后，最近一个定价周期LPR的下降幅度也将反映出来，参与本次批量调整的借款人利率也将调整至同一水平。
3、如何正确理解本次存量房贷利率批量下调？
现行房贷利率定价机制暴露出一些弊端，群众反应强烈，亟待调整优化。
根据之前的合同，基于LPR的抵押贷款加点在合同期内是固定的。抵押贷款合同期限普遍较长，固定点保证金无法反映借款人信用、市场供求等因素的变化。一旦市场形势发生变化，很容易造成新旧房贷利差拉大。
2023年8月，人民银行充分回应群众诉求，本着紧急原则，会同国家金融监管总局，通过协商修改利率等方式，指导商业银行分批调整现有房贷利率。合同利率等方式，取得了良好的效果。但由于现行房贷利率定价机制无法推动加点自主调整，近期新旧房贷利率矛盾再次累积扩大。
央行最新公告称，将完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动存量住房贷款利率下调。商业银行将通过行业自律协调，对符合条件的存量按揭贷款进行另一批调整，利率下调至全国新增按揭贷款利率附近。
四、完善商业性个人住房贷款利率定价机制有哪些内容？
权威市场专家告诉第一财经记者，批量下调房贷利率是治标不治本。要从根本上解决问题，还需要深化利率市场化改革，在保持契约严肃性的同时，打破制度性障碍，推动银行、客户双方自主协商，基于市场化动态调整。原则。
自2024年11月1日起，符合一定条件的存量房贷借款人可以按照市场化、法治化原则与商业银行自主协商，通过更换新贷款或变更合同等方式调整LPR加分。幅度、加点幅度应反映市场供求情况和借款人信用风险的变化，使利率及时接近国家新房抵押贷款利率水平。
具体调整细则由各商业银行确定并公布。中国人民银行将每季度在其官方网站公布全国新增住房贷款平均利率，供商业银行和借款人参考。
人民银行将督促指导商业银行尽快出台具体操作规则，及时完成合同文本制定、系统改造等准备工作，确保相关工作如期开展。
5. 银行目前准备得如何？
《倡议》提出，各商业银行要尽快完成合同文本变更、系统改造等准备工作，确保现有房贷利率调整工作如期完成。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道办理“一键式操作”，为借款人提供便利。
记者从几大国有银行相关负责人处获悉，各银行将组织专题班讨论制定利率调整的具体实施方案，明确调整范围、调整规则、调整方式、时间安排、服务渠道等。拟于10月12日通过银行官网、微信公众号、分行、95588等渠道发布实施细则及相关事项，并配套研发优化系统功能同步，及时上线手机银行查询功能，确保10月31日前完成批量调整工作。
6.允许改变LPR加算的抵押贷款利率的点数范围。你怎么理解呢？
根据合同，现有的房贷利率是由LPR和点差形成的（点差可以为负）。保证金主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期内保持不变。因此，重定价后利率水平只会发生与LPR相同的变化量。
但考虑到抵押贷款期限一般较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求情况、借款人的收入、财产和信用状况等因素可能会发生变化。当这些因素发生显着变化时，附加分保持不变，这可能对合同一方不利。需要以适当的方式允许合同变更，以维护合同的公平性。
例如，2019 年 11 月发放的抵押贷款积分增加了 +55 BP。然而，房地产市场的供需形势也发生了重大变化。新发放抵押贷款的点涨幅可能已降至-45 BP。现有的抵押贷款借款人在情感上也存在差距。
一位权威市场专家告诉第一财经记者，在这种情况下，需要优化制度设计，让借贷双方自主协商，改变加分幅度。世界上许多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，允许借款人与借款人在市场利率变化的情况下，通过适当的方式重新协商利率及其他相关条款。抵押贷款发放一段时间后，利率会发生显着变化。
据悉，中国人民银行完善了房贷利率定价机制，允许现有房贷利率与国家新发布的房贷利率有一定程度的偏离。新增按揭贷款利率接近全国平均水平。
7、银行新发放的贷款可以更换吗？
在回答记者提问时，央行表示，允许调整以LPR为基础的房贷利率上调幅度。借款人和借款人可以通过协商、合同变更等方式调整加点幅度，以更准确地反映市场供需、借款人风险溢价等因素的变化。
8.现有抵押贷款的重定价周期可以调整吗？
重定价周期是指按照浮动利率贷款合同中的定价基准调整利率的时间间隔，由借款人与借款人自主协商确定。
中国人民银行取消个人住房贷款最短一年重定价周期的行政限制。
此次政策调整后，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，借款人和借款人可以自主协商重定价周期。重定价周期可以是每年、每半年、每季度等。
权威市场专家告诉第一财经记者，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也将更快承受高利率。
9. 这次调整是否会区分第一组和第二组？
为适应房地产市场供需关系新变化，批量调整和定期调整阶段，不再区分首套房和二套房（限购下限城市除外）。抵押贷款利率以及第一套和第二套住房的区别），并对第一套和第二套住房给予指导。存量按揭贷款利率已降至全国新增按揭贷款平均利率附近，减轻了存量按揭贷款借款人的利息负担。
10、本次批量调整对银行净息差有何影响？
批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新旧房贷利差缩小后，提前还款的情况将明显减少，有利于银行稳定贷款规模、提高贷款质量。
权威市场专家表示，考虑到央行下调存款准备金率0.5个百分点、政策利率下调0.2个百分点，预计将拉低MLF利率等利率，这也将拯救银行负债成本，提高银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要的支持。考虑到这些政策措施，对银行净息差的影响基本呈中性。
文章作者
杜川
